나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1704 [3] 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도일동마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층건 내 제1층 제101호 등 총 3개호로서, (사용승인일자: 2024.01.17) 외벽: 타일마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(1,2): 사무소로 이용중임. 기호(3): 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비[기호(3)], 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(35M이하) , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역 (다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수 처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1704 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4, 제4층 제401호 (우령2길 56)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 206,000,000원 (2억 6백만원)

토지면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

건물면적: 43.36㎡ (약 13.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

준공일자: 2024년 01월 17일

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도일동마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 도로: 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 준주거지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 방

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 관련하여 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 이재관 (2024-07-26)

* 소유권이전신탁: 황지영 (2024-07-26) (신탁)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024-07-26, 143,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전청구권가등기: 김태원 외 1명 (2024-07-29) (매매예약)

* 임의경매: 세종부강신용협동조합 (2025-09-23, 739,768,544원) - 본 경매 사건 (2025타경1704)

* 말소기준권리: 2024년 07월 26일자 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 143,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 제주시 외도동에 위치하며, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 자체는 업무시설(오피스텔, 사무소)로 이용 중이며, 비교적 최근 사용승인(2024년 1월)된 신축 건물입니다.

* 인근에 마트, 식당 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 차량 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 고도지구, 방화지구, 공항소음영향권, 장애물제한표면구역 등 다수의 도시계획시설 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등에 제약이 될 수 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소기준권리보다 선순위로 존재합니다. 다만, 임의경매로 진행되는 본 건의 경우, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로 세부적인 권리 분석 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상이나, 현재 확인된 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

* 건축물 사용승인일은 2024년 1월이나, 건축 허가 및 건물대장 생성 시점까지 시일이 다소 소요된 점을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주시 외도동에 위치한 신축 오피스텔로, 감정가는 2억 6백만원입니다.

* 대부분의 등기부상 권리는 말소기준권리인 근저당권에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없으며, 명도 관련 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

* 다양한 도시계획 제한사항이 존재하지만, 현재 오피스텔/사무실 용도로는 큰 문제가 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 사용승인된 신축 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 외도동 지역의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하여 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 임차인 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제주시 외도일동 일대 오피스텔의 최근 시세 자료에 따르면, 본 건과 유사한 면적(전용 43.36㎡)의 오피스텔 매매가는 약 9,800만원에서 1억 500만원 선에서 거래된 사례가 확인됩니다.

* 2024년 6월 18일 외도일동 남건휴먼스4차 오피스텔(44㎡)이 9,800만원에 거래되었으며, 2024년 3월 24일 외도일동 남건휴먼스4차 오피스텔(43㎡)이 1억 200만원에 거래된 사례도 있습니다.

* 또한, 2024년 6월 18일 외도일동 남건휴먼스4차 오피스텔(43㎡)은 9,800만원에 호가가 있었고, 2024년 3월 24일에는 1억 200만원에 실거래되었습니다. 2023년 12월 11일에는 1억 300만원에 거래된 사례도 있습니다.

* 건축물대장상 사용승인일은 2024년 1월 17일로 신축 건물임에도 불구하고, 제시된 시세는 감정가 2억 6백만원보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 시장 전반의 오피스텔 시세 상황 또는 해당 물건의 개별적인 특성을 반영한 것으로 보입니다.

* 본 건의 감정가(2억 6백만원)는 최근 확인된 실거래가 및 호가보다 높은 편입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 감정가는 2억 6백만원으로, 최근 시세 조사 결과 확인된 9,800만원 ~ 1억 500만원 범위의 실거래가와는 상당한 차이를 보입니다.

* 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황, 또는 건물의 개별적인 가치 평가 기준에 따른 차이일 수 있습니다.

* 권리 분석 상 인수되는 채무나 보증금이 없으므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 따라서, 현 시세 수준을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 경매 절차의 특성상 경쟁 상황 및 현장 답사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.