나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101323 [2] 경기도 의왕시 이동 732 에이스하이테크비전21 지2층비212호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 이동 소재 '의왕ICD 제1터미널' 동측 인근에 위치하며,
주위환경은 지식산업센터, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 제지2층 제비211호, 제비212호로서,
사용승인일 : 2021.09.27.
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등,
내벽 : 몰탈 위 페인트,
천장 : 텍스 마감,

이용상태

집합건축물대장상 공히 공장(지식산업센터)로 기재되어 있음.

설비내역

전유부분 : 기본적인 소방설비, 냉난방설비,
공용부분 : 위생설비, 주차설비, 승강기설비(화물용 및 승용) 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 7차선 광대로, 북동측으로 왕복 3차선 중로, 남동측으로 2차선의
일방통행로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경
규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시
교통정비촉진법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성
화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 (가, 나) 등기사항전부증명서상 소유자는 공히 '신유리'이며,
기호 (가) 임차중으로 탐문조사되었으나 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101323 (2)

소재지: 경기도 의왕시 오봉산단1로 12 (이동) 에이스하이테크비전21 지2층비212호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 322,000,000원

토지면적: 25.45㎡ (약 7.7평)

건물면적: 101.76㎡ (약 30.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

사용승인일: 2021.09.27

1.1. 입지조건

* 위치: '의왕ICD 제1터미널' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 지식산업센터, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 본건 북서측으로 왕복 7차선 광대로, 북동측으로 왕복 3차선 중로, 남동측으로 2차선의 일방통행로와 각각 접해 있습니다.

* 토지 형태: 인접지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 09월 15일자 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 을1(근저당), 갑8(임의경매), 갑9(압류) 등기된 권리는 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수할 권리(보증금 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주식회사 S

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2023년 03월 21일

대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 758,400,000원 (국민은행 근저당 기준)

* 경매 신청 채권 최고액: 660,782,661원 (유케이제십일차유동화전문유한회사)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 지식산업센터, 공장, 창고 등이 밀집한 산업 활동 중심 지역에 위치합니다.

* 주변 주요 시설: 의왕ICD 제1터미널이 인근에 위치하여 물류 및 산업 활동과 관련된 편의성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건 바로 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 산업 단지 내 기본적인 편의시설 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 기반 시설: 공업용 건부지로서 산업 활동을 위한 도로 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 채권 관련 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건은 도시지역, 준공업지역, 일반산업단지, 과밀억제지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한, 대기관리권역 등 다양한 법적 제한이 존재하여 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 미확인 임차 가능성: 등기부상 권리 외에, '기호 (가)'에 대한 임차 가능성이 탐문 조사되었으므로, 경매 진행 시 정확한 현황 재확인이 필요합니다. (비록 현재 보고된 임차인은 대항력이 없으나, 추가적인 점유자가 있을 가능성에 대비해야 합니다.)

* 산업 경기 변동성: 지식산업센터 및 공장 용도의 특성상, 산업 경기 변동에 따른 임대 수요 및 가치 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 신축 건물로서, 외관상 상태가 양호하고 지리적 입지도 산업 활동 지원에 적합합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 보이며, 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 추가 임차 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 유동화 물건이라는 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 사용승인일이 2021년으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 소유권 관계가 명확합니다.

* 산업 단지 배후: 의왕ICD 인근에 위치하여 관련 기업들의 입주 수요가 있을 수 있습니다.

* 우수한 도로 접근성: 대로 및 중로에 접해 있어 물류 이동 및 차량 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 322,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

통상적으로 시장 상황, 건물의 가치, 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 약 80% ~ 90% 수준에서 낙찰가가 형성될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 대략 257,600,000원 ~ 289,800,000원 범위로 추정됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 공실률 등을 포함한 심층적인 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.