나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [14] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 6층 601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (14)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 6층 601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 471,000,000원

* 토지면적: 91.37㎡ (약 27.6평)

* 건물면적: 84.63㎡ (약 25.6평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 정보 없음

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보

* 건축물 정보:

* 건물명: 도련 블루핀 아파트

* 동: 104동

* 층: 6층 (601호)

* 사용승인일자: 2025년 1월 21일 (매우 신축 건물)

* 전용면적: 84.63㎡ (약 25.6평)

* 분양면적: 본 보고서에 별도 명시되지 않음 (건물면적 84.63㎡ 기준)

1.2. 입지조건

* 위치: 제주시 도련일동, 도련초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지: 북동측 하향의 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (서귀포수산업협동조합, 2025.04.18. 접수)

* 말소예정권리: 을2 근저당권, 갑2 임의경매, 갑3 가압류, 갑6 압류, 갑7 임의경매 (모두 매각으로 소멸 예정)

* 인수되는 권리: 없음 (단, 지상권 등 등기되지 않은 권리는 별도 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 6,080,193,530원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 없을지라도, 대항력 유무에 따라 인수 여부를 신중히 확인해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인으로 인한 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 건은 제주시 도련일동의 주거 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역 상권입니다.

* 도련초등학교 인근에 자리하여 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 내 상가(2개호)가 존재하나, 본 경매 대상 물건은 아파트(104동 601호)입니다.

* 상권의 규모는 크지 않으나, 주거 밀집 지역의 특성상 필수적인 편의시설 및 상업시설은 어느 정도 갖추고 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 도련초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통시설: 인근 간선도로 및 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: (주변 검색 결과) 도련일동 지역은 학교, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 환경: (주변 검색 결과) 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설이 인근에 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 폐문부재: 현장 조사 시 내부 확인이 불가하여, 실제 물건의 내부 상태, 마감재, 시설물의 작동 여부 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 확장 발코니: 집합건축물대장상 확장형 발코니가 있는 것으로 평가되었으나, 실제 현황과의 일치 여부 재확인이 필요합니다. 불법 건축물 여부, 구조적 문제, 면적 차이 발생 시 추후 문제가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 토지거래계약허가구역 등은 향후 건물 증축, 재건축, 또는 부동산 거래 시 제약사항으로 작용할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 채권 관계 및 중복 경매 사건으로 인해 복잡한 권리 관계가 얽혀 있으며, 경매 진행 과정 또는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 신축 건물의 초기 하자: 사용승인일자가 2025년 1월 21일로 매우 신축 건물이나, 모든 신축 건물이 그러하듯 초기에 발생할 수 있는 하자 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 제주시 도련일동에 위치한 신축 아파트(104동 6층 601호)입니다. 2025년 1월 21일에 사용승인이 완료된 건물로, 최신 건축 기준과 설비를 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들이 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 비교적 명확한 편이며, 인수해야 할 임차보증금이 0원이므로 초기 자금 부담이 적다는 장점이 있습니다.

가장 큰 우려 사항은 내부를 직접 확인하지 못한 '폐문부재' 상태와 확장 발코니 등 공부와 현황의 차이 발생 가능성입니다. 또한, 고도지구, 토지거래계약허가구역 등 토지이용계획상의 제한사항도 향후 부동산 활용 시 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로 신축 건물로서의 가치와 권리관계의 명확성은 긍정적이나, 현황 파악의 어려움과 법규상 제약사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2025년 1월 사용승인된 최신 건물로, 현대적인 설비와 깔끔한 상태가 기대되어 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 제주 부동산의 매력: 제주도는 지속적인 관광객 유입과 이주 수요 증가로 인해 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다.

* 권리관계 명확화: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 시 권리 관계가 매우 깔끔하여 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 초기 자금 부담 경감: 인수 보증금이 0원이므로, 잔금 납부 후 임차인과의 보증금 승계 관련한 추가적인 금전 지출이 발생하지 않습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 건의 정확한 내부 상태(하자 유무, 마감재 상태, 시설물 작동 여부 등) 및 공부상 면적과의 차이(확장 발코니 실측 등)에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

또한, 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 제주 지역 부동산 시장 동향, 일반적인 경매 낙찰률 등을 종합적으로 분석하여야 합니다.

감정가 471,000,000원을 기준으로, 신축 건물의 장점과 더불어 폐문부재로 인한 리스크, 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

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