나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [16] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 7층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원 2025타경8297 (16) 사건으로, 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877번지에 소재한 도련블루핀아파트 104동 7층 702호입니다.

본 물건의 용도는 아파트이며, 감정평가액은 476,000,000원입니다.

토지 면적은 91.37㎡ (약 27.64평)이며, 건물 면적(전용면적)은 84.63㎡ (약 25.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 (OOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 사용승인일자는 2025년 1월 21일입니다.

특이사항으로 중복사건 및 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 도련일동에 위치하며, 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

도련초등학교에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 서귀포수산업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 소유권 보존 등기(도련지역주택조합)를 제외한 후순위의 권리들(근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대 관계가 미상인 경우, 실제 거주 또는 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 도련동 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

인근 도련초등학교의 존재는 학생 및 학부모 관련 소비 활동에 영향을 미칠 수 있습니다.

대규모 상권이나 중심 상업 지구와는 거리가 있으나, 단지 내 및 주변 상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 도련초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 조건을 갖추고 있습니다.

교통망으로는 간선도로 및 버스정류장이 가까워 제주 시내외로의 이동이 편리합니다.

편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등의 서비스를 이용할 수 있습니다.

주거 환경은 공동주택과 단독주택이 어우러진 비교적 조용한 지역으로 판단됩니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 본건에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 감정평가서에 기재된 설비 내역, 마감 상태, 확장형 발코니 유무 등 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

건축물대장 상 확장형 발코니가 소재할 수 있다고 명시되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인 및 관련 법규 준수 여부를 검토해야 합니다.

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 과정에서 예상치 못한 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

사용 승인일자가 2025년 1월 21일로 비교적 신축 건물이므로, 하자 보수 관련 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 도련동에 위치한 비교적 신축인 아파트로서, 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점은 투자자에게 긍정적인 요소입니다.

하지만 내부 상태 미확인, 토지 이용 규제, 복합 용도 건물 내에서의 관리 문제 가능성 등은 신중한 검토를 요합니다.

특히, 건축물 현황도 상 확장형 발코니의 존재 가능성을 고려하여 실제 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트라는 점은 최신 건축 기술 및 편의 시설 이용 측면에서 장점입니다.

경매로 인한 권리 관계 소멸 예정 및 임차인 보증금 인수 부담 없음은 안정적인 권리 확보를 가능하게 합니다.

도련초등학교 인근의 주거 지역이라는 점에서 실거주 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각함으로써 재산권 행사에 있어 보다 명확하고 편리한 절차를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 476,000,000원을 기준으로, 본건은 인수할 임차 보증금이 없는 물건이므로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 산정하는 것이 일반적입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통해 파악된 내부 상태, 확장 발코니 관련 사항, 주변 시세, 건물 관리 상태, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

추가적인 수리 비용 발생 가능성 등 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

본 물건의 입찰 참여는 상세한 추가 조사 후에 결정하시기를 권해드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.