나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [13] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (13)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 5층 501호

용도: 아파트

감정가: 467,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: OOOOOOOOO (마스킹 처리)

1.2. 부동산 현황 (토지, 건물)

토지 면적: 91.37㎡ (약 27.64평)

토지 지분: 91.3658㎡ (약 27.64평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

건물 지분: 84.6285㎡ (약 25.60평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

건물 층수: 해당 동 지하1층/지상7층 (501호는 지상 5층)

사용승인일자: 2025년 01월 21일 (신축 건물)

이용 상태: 아파트

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 비교적 다양한 용도의 시설들이 함께 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남동측으로는 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 환경입니다. 제공된 정보와 자체 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되거나 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2025년 04월 18일: 도련지역주택조합 명의 소유권보존 등기

2025년 04월 18일: 서귀포수산업협동조합 근저당권 설정 (3,000,000,000원, 말소기준권리)

2025년 04월 24일: 주식회사홍성건설 근저당권 공동담보 설정 (277,500,000원)

2025년 06월 19일: 주식회사홍성건설 임의경매 개시 결정 (3,913,106,000원, 사건번호: 2025타경8297)

2025년 07월 28일: 주식회사제주시스템산업외 12명 가압류 (2,802,693,530원)

2026년 03월 05일: 제주특별자치도 압류

2026년 03월 27일: 서귀포수산업협동조합 임의경매 개시 결정 (사건번호: 2026타경10468)

등기부채권 총액: 6,080,193,530원

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 확인되지 않았습니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(20M 이하) 및 폭 10~12m 소로1류에 저촉되는 사항이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다. 건물은 공동주택(아파트)을 주 용도로 건축되었습니다.

4.2. 건물 용도

감정평가서상 본 건물(도련 블루핀 아파트)은 집합상가 2개 호실과 아파트 14세대 등으로 구성되어 있으나, 본 경매 대상 물건인 104동 5층 501호는 아파트 용도로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

난방은 보일러 시스템을 이용하며, 냉방을 위한 천정형 에어컨이 설치되어 있습니다. 또한, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 도련초등학교가 위치하여 교육 환경을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등의 제한 사항이 존재하므로, 향후 이용 시 관련 규제를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 상태 및 하자

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 감정평가서에 기재된 설비 내역, 층별 및 호별 배치도 등은 집합건축물대장 및 인근 유사 건물을 기준으로 작성되었습니다. 집합건축물대장상 확장형 발코니가 소재할 가능성이 있으며, 이는 감정평가 시 고려되었으나 실제 현황과 다를 수 있으므로, 업무 진행 시 확장형 발코니의 유무 및 관련 사항을 재확인해야 합니다. 또한, 사용승인일자가 2025년 1월 21일로 매우 최근 건물이므로 외관상 하자 가능성은 낮으나, 내부 확인 불가로 인한 잠재적 하자는 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 중복사건, 공동담보 관련

본 사건은 중복 사건으로, 공동 담보로 설정된 물건들이 다수 존재합니다. 이는 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으며, 권리 관계가 복잡할 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 아파트로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 다수의 채권이 설정되어 있으며 중복 사건 및 공동 담보 물건으로서 권리 분석에 주의가 필요합니다. 또한, 내부 확인 불가로 인한 잠재적 위험 요소와 토지 이용 계획상의 일부 제약 사항을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2025년 1월 사용승인된 매우 신축 건물입니다.

* 양호한 입지: 도련초등학교 인근에 위치하며 교통 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.