나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [15] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (15)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 476,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 7층 701호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중 7층 701호

사용승인일자: 2025년 01월 21일

1.3. 면적 정보

토지면적: 91.37㎡ (약 27.64평)

토지지분: 91.3658㎡ (약 27.64평)

건물면적(전용): 84.63㎡ (약 25.60평)

건물면적(분양): 제공된 정보 없음 (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주시 도련일동 소재 도련초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

남동측으로는 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 서귀포수산업협동조합 근저당 (접수일자: 2025.04.18)

3.2. 소멸되는 권리

본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부 요약에 따르면, 모든 등기된 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등은 없는 것으로 기재됨)

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 실제 거주 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 6,080,193,530원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제주시 도련동의 주거지역 내에 위치하며, 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

도련초등학교가 인근에 있어 교육 관련 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 편의 및 생활 인프라

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 편리하여 생활 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2025년 1월 21일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

건축 구조는 철근콘크리트이며, 외벽은 석재타일 및 스타코, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있습니다.

전용면적 84.63㎡(약 25.60평)이며, 확장형 발코니가 포함될 경우 실제 사용 공간은 더 넓을 수 있습니다.

5.2. 설비 및 내부

* 보일러에 의한 난방 설비

* 천정형 에어컨에 의한 냉방 설비

* 위생 및 급배수 설비

* 소화 설비, 화재 탐지 설비

* 승강기 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리 관계

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아(약 60.8억원), 낙찰 후 권리 관계 확인에 더욱 신중해야 합니다.

6.2. 현장 조사 제약

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다.

* 따라서 정확한 내부 상태, 설비 작동 여부, 확장 발코니의 유무 및 상태 등은 집합건축물대장 및 인근 유사 물건을 기준으로 추정된 정보이므로, 직접 확인이 필수적입니다.

6.3. 이용 상태 및 허가 사항

* 집합건축물대장상 확장형 발코니가 소재할 수 있으며, 이에 대한 재확인이 필요합니다. (건축법 등 관련 규정 준수 여부 확인)

* 토지이용계획 상 고도지구, 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 아파트로 입지 및 교통 여건은 양호하나, 복잡한 권리 관계와 현장 실사 불가로 인한 정보 불확실성 등 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

특히, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계 미상 및 내부 미확인 사항은 투자 결정 시 매우 신중한 접근을 요구합니다.

이러한 불확실성을 감안하여 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 위험 요소를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 2025년 1월 사용승인된 비교적 최신식 아파트입니다.

* 제주시 도련동의 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 좋은 입지입니다.

* 넓은 전용면적과 현대적인 마감 상태가 강점입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

* 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 추이 분석

* 건물의 실제 상태, 하자 유무, 확장 발코니 관련 사항 등 가치 변동 요인 평가

* 토지 이용 계획(고도지구, 토지거래허가구역 등)이 미래 가치에 미치는 영향 분석

또한, 본건은 주변 환경 및 혐오시설 유무에 대한 외부 정보 검색이 제한적입니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려한 전문가의 면밀한 분석 없이는 합리적인 입찰가 산정이 불가능합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.