나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [11] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (11)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 7층 701호

용도: 아파트

감정가: 478,000,000원

건물면적: 84.88㎡ (약 25.7평)

토지면적: 91.64㎡ (약 27.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 도련 블루핀 아파트

동/호수: 103동 7층 701호

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

층수: 지하 1층 / 지상 7층 건물 중 7층

사용승인일자: 2025.01.21 (예정)

총 세대수: 90세대 (전체 건물 기준)

주차대수: 94대 (전체 건물 기준)

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치합니다.

주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 북동측 하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 남동측에 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 말소기준권리

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 04월 18일 접수된 서귀포수산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 도련지역주택조합 (2025-04-18)

* 근저당:

* 서귀포수산업협동조합 (2025-04-18, 3,000,000,000원) - 말소기준권리

* 주식회사홍성건설 (2025-04-24, 277,500,000원) - 공동담보

* 임의경매:

* 주식회사홍성건설 (2025-06-19, 3,913,106,000원) - 제주지방법원 2025타경8297

* 서귀포수산업협동조합 (2026-03-27) - 제주지방법원 2026타경10468

* 가압류:

* 주식회사제주시스템산업 외 12명 (2025-07-28, 2,802,693,530원) - 제주지방법원 2025카단12350

* 압류:

* 제주특별자치도 (2026-03-05) - 압류(세정담당 관-4561)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 6,080,193,530원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(제공된 정보상 임차인 현황은 명확히 파악되지 않으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

제주시 도련일동에 위치하며, 도련초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 주거 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

인근 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

아파트 단지 내 주거 환경과 더불어, 도련초등학교 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

도련초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통 편의

제주 시내로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보: 다수의 채권이 설정되어 있어 복잡한 권리 관계가 예상되며, 경매 절차 진행 시 변동 사항이 있을 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 설비 내역 및 상태는 집합건축물대장 및 유사 사례를 기준으로 추정되었으므로, 인수 후 내부 점검이 필요합니다.

* 확장 발코니: 집합건축물대장상 확장형 발코니가 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 법적 문제나 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 60억 원 이상으로 높아 경매 취하 가능성은 낮으나, 낙찰 후에도 복잡한 채권 정리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 도련일동에 위치한 아파트(103동 7층 701호)로, 2025년 1월 사용 승인 예정인 신축 아파트로서의 장점을 가지고 있습니다. 도련초등학교 인근에 위치하여 교육 및 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성도 편리한 편입니다.

다만, 다수의 채권이 복잡하게 설정된 중복 및 공동 담보 물건으로 권리 분석에 세심한 주의가 요구됩니다. 또한, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했으며, 확장 발코니 존재 가능성, 토지 이용 제한 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

인수되는 보증금이 없어 권리관계만 명확히 정리된다면, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2025년 1월 사용 승인 예정인 비교적 신축 건물입니다.

* 우수한 입지: 제주 시내권에 위치하며, 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 편리성: 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 효율적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 478,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건의 권리 분석, 특이사항, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

다수의 채권이 설정된 점, 내부 확인 불가 등 잠재적 리스크를 감안하여 적정 수준의 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.