나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [10] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 6층 601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (10)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 6층 601호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 감정가: 473,000,000원

* 토지면적: 91.64㎡ (약 27.72평)

* 토지지분: 91.6362㎡ (약 27.72평)

* 건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

* 건물지분: 84.8789㎡ (약 25.68평)

* 주요 건물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중

* 해당층/호수: 6층 601호

* 사용승인일자: 2025년 01월 21일

* 주요 마감: 외벽 석재타일붙임, 스타코 등 / 내벽 벽지, 타일 등 / 바닥 강화마루, 타일 등

* 창호: 샷시창호 등

* 설비: 보일러 난방, 천정형 에어컨 냉방, 위생 및 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기 설비 등

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

* 교통상황: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 교통 상황은 양호함.

* 도로상태: 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 혐오시설 여부: 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

1.4. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 2025-04-18 (도련지역주택조합)

* 근저당: 2025-04-18 (서귀포수산업협동조합, 3,000,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당(공동담보): 2025-04-24 (주식회사홍성건설, 277,500,000원)

* 임의경매: 2025-06-19 (주식회사홍성건설, 3,913,106,000원) - 본 경매 사건

* 가압류: 2025-07-28 (주식회사제주시스템산업외 12명, 2,802,693,530원)

* 압류: 2026-03-05 (제주특별자치도)

* 임의경매: 2026-03-27 (서귀포수산업협동조합, 2026타경10468) - 중복 사건

* 총 채권액: 6,080,193,530원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상임.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 점은 물건 명세서 작성 시점에 확인되지 않은 것으로, 실제 현황은 다를 수 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

* 상가 이용 현황: 본건 건물 내 기호(1),(2)는 근린생활시설로 이용 중이며, 기호(3)~(16)은 아파트로 이용 중임. 해당 물건(601호)은 아파트로 이용 중임.

* 잠재력: 도련초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 도심 접근성 또한 양호하여 지역 내 수요를 기반으로 안정적인 가치를 기대할 수 있음.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 인근 지역에 학교, 상업 시설 등이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

* 교육시설: 도련초등학교가 남동측 인근에 위치함.

* 주차: 총 주차 대수는 94대(자주식 1177.45㎡, 기계식 25㎡)이며, 가구당 주차 가능 대수는 파악되지 않음.

1.7. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복 경매 사건이 존재하며, 공동 담보 물건으로 진행되고 있어 채권자들의 다툼이나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있음.

* 미상 임대차 관계: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 높은 총 채권액: 총 채권액이 감정가를 초과하는 수준으로, 낙찰 후 채권 정리 과정에서 변수가 발생할 수 있음.

* 집합건축물 관련 특이사항: 확장형 발코니가 소재할 수 있으며, 감정가 산정에 반영되었으므로 실제 현장 확인 시 관련 사항을 재확인해야 함. 또한, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장 및 유사 사례를 기준으로 작성되었으므로, 정확한 상태는 별도 확인이 필요함.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

1.8. 종합 의견

본건은 제주 제주시 도련일동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 473,000,000원으로 책정되었으나, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 권리 관계가 복잡하고 중복 경매 및 공동 담보 물건으로 진행되는 점은 유의해야 합니다. 또한, 임대차 관계가 미상이고 내부 확인이 제한적이었던 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신축 건물이라는 장점과 더불어 복잡한 권리 관계 및 미확인 사항들에 대한 면밀한 검토가 요구되는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2025년 1월 사용승인된 신축 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 최신 시설을 이용할 수 있음.

* 양호한 입지: 도련초등학교 인근으로 학군이 형성되어 있으며, 차량 접근성 및 도로망이 양호함.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 기반 시설 확충 시 가치 상승 기대 가능.

1.10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(473,000,000원)를 기준으로 하되, 인수 보증금이 0원이므로 별도 고려할 사항은 없습니다. 다만, 복잡한 권리 관계, 중복 경매, 미확인 임차인 존재 가능성, 그리고 내부 확인 불가 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 성향 등을 반영하여 산정해야 하며, 본 물건의 경우 이러한 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 참고: 예상 입찰가는 법률 및 부동산 시장 분석 전문가와 상담 후 최종 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.