나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [4] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 102동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사홍성건설 (본 경매 개시 결정권자)

감정평가액: 464,000,000원

1.2. 소재지 및 건물현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 102동 4층 401호

(신주소: 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 (도련일동))

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

총 층수: 지하1층 / 지상7층 (102동 기준)

사용승인일: 2025년 01월 21일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 91.74㎡ (약 27.75평)

토지 지분: 91.7401㎡ (약 27.75평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.9751㎡ (약 25.70평)

집합건물 총괄표제부상 대지면적: 8548.7㎡ (약 2586.0평)

집합건물 102동 표제부상 건축면적: 855.4534㎡ (약 258.7평)

집합건물 102동 표제부상 연면적: 3646.98㎡ (약 1103.2평)

1.4. 기타사항

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동에 위치하며, 도련초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 제반 출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 고도지구(20M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 을1순위 근저당권(서귀포수산업협동조합)입니다. 등기부등본상 확인되는 모든 권리(소유권보존, 근저당, 임의경매, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 6,080,193,530원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거 환경

본건 인근으로는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 공동주택, 단독주택 등이 밀집하여 주거 지역으로서의 성격을 띠고 있습니다.

4.2. 주변 주요 시설

인근에 도련초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 제주동부경찰서, 제주기적의도서관 등 공공기관이 위치합니다. 또한, 상대적으로 롯데마트, 이마트 등 대형마트 및 제주대학교 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

도련초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

5.2. 교통시설

제반 차량의 접근이 용이하며, 단지 주변 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

단지 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 차량 이동 시 롯데마트, 이마트 등 대형 쇼핑 시설 접근이 용이합니다.

5.4. 기타

제주 해양경찰서, 제주대학교 등 주요 공공 및 교육 시설이 비교적 가까운 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 건물의 실제 내부 상태, 설비 현황, 마감재 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 감정평가서 상의 설비 내역 등은 집합건축물대장 및 유사 건물을 기준으로 작성되었으므로, 반드시 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 정보 확인상의 한계

건물 감정평가 시 확장형 발코니가 소재하는 것으로 고려되었습니다. 실제 발코니 확장 여부 및 관련 규정 준수 여부를 재확인해야 할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한사항

본건은 고도지구, 소로1류(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 복잡한 권리관계

중복사건 및 공동담보 등의 표시가 있어 채권 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 잔여 채무 부담 가능성 등을 염두에 두어야 함을 시사합니다.

6.5. 임대관계 미상

현재 임차인 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유자의 현황 및 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

제주지방법원 2025타경8297 사건의 본건은 2025년 1월 사용승인된 신축급 아파트로서, 제주 제주시 도련동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 준공된 건물이라는 점은 큰 장점이나, 내부 확인 불가(폐문부재) 및 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 토지이용계획 상의 일부 제한사항과 복잡한 채권 관계도 고려해야 할 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공(2025.01.21)된 신축급 아파트로 상품성이 우수합니다.

* 제주시 도련동에 위치하여 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 도련초등학교가 인접하여 교육 환경이 좋습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계 명확성 확보 시 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 464,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 본건은 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 불가하며, 임대 관계 또한 미상으로 파악되어 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

따라서, 성공적인 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 검토가 필수적입니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세 분석

* 폐문부재로 인한 내부 수리 비용 추정

* 토지이용계획 상 제한사항에 따른 미래 가치 평가

* 현장 재방문을 통한 임의 점유자 확인 및 상태 파악

상기 요소들을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 결정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.