나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [8] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (8)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 5층 501호

* 용도: 아파트

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 469,000,000원

* 토지 면적: 91.64㎡ (약 27.72평)

* 건물 면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

* 토지 지분: 91.6362㎡ (약 27.72평)

* 건물 지분: 84.8789㎡ (약 25.68평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 제주시 도련일동에 위치하며, 도련초등학교 남동측 인근입니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

* 본건 토지는 북동측 하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로로는 남동측에 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당 (서귀포수산업협동조합, 2025-04-18)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 근저당공동담보, 임의경매, 가압류, 압류)는 말소될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 확인이 필요합니다. 보증금 합계가 0원이나, 금액이 미상이더라도 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항

* 본건은 중복사건 및 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 인근은 공동주택 및 주거 밀집 지역으로, 도련초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

* 제2종일반주거지역에 속하며, 주거 기능 중심의 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

* 본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 7층 건물 중 5층 501호 아파트입니다.

* 사용승인일자는 2025년 01월 21일로 신축 건물에 해당합니다.

* 외벽은 석재타일붙임, 스타코 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

* 바닥은 강화마루, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

5.2. 내부 설비

* 난방은 보일러에 의한 난방 설비, 냉방은 천정형 에어컨에 의한 냉방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 위생 설비, 급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 인근에 도련초등학교가 위치하고 있습니다.

* 일반적인 주거지역의 생활 편의시설(마트, 편의점 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 시 복잡성이 존재합니다. (단, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

6.2. 임차인 및 내부 상태 미확인

* 임대관계가 미상이며, 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 점유 현황, 물건의 상태, 하자 여부 등에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 집합건축물대장상 확장형 발코니가 소재하는 것으로 파악되며, 이에 대한 정확한 현황 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 관련 특이사항

* 토지이용계획상 고도지구, 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당하여 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 도련일동에 위치한 신축 아파트(2025년 사용승인)로, 도련초등학교 인근에 자리하여 입지 조건이 양호합니다. 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 최신 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 폐문부재로 내부 확인이 불가능한 점, 중복사건 및 공동담보라는 권리 관계의 특수성을 고려해야 합니다. 이러한 불확실성 요인들을 면밀히 검토하고, 낙찰 후 권리 변동 가능성 및 실제 명도 가능성을 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2025년 사용승인된 비교적 새로운 건물입니다.

* 우수한 입지: 제주 시내 주거지역에 위치하며, 학교 등 생활 기반 시설 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 신축 프리미엄과 향후 지역 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 469,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 잠재적 리스크 요인(내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 비교 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.