나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [6] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (6)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 463,000,000원

토지 면적: 91.64㎡ (약 27.72평)

건물 면적: 84.88㎡ (약 25.67평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사홍성건설 (등기부상 임의경매 개시결정 채권자)

특이사항: 중복사건, 공동담보

감정평가서상 사용승인일자: 2025.01.21 (집합건축물대장상)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치합니다.

부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황

본건까지 제반 차량출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호합니다.

인접 도로 상태

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역

고도지구(20M 이하)

소로1류(폭 10m~12m)(저촉)

가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)

토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

말소 기준 권리

을1 근저당권 (서귀포수산업협동조합, 2025-04-18 접수, 3,000,000,000원)이 말소기준권리입니다.

주요 권리 분석

등기부상 소유권보존등기(갑1, 도련지역주택조합) 이후 여러 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 6,080,193,530원

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

*주의: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.*

4. 상권분석

주변 환경

공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

본건은 공동주택(아파트)으로 분류되어 있으며, 인근에 근린생활시설도 함께 위치합니다.

용도

본건(401호)은 아파트로 이용 중입니다.

건물 일부(기호 1, 2)는 근린생활시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보

교육 시설

도련초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

교통 편의

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 편의시설

인근에 마트, 병원, 공원 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

혐오시설

인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 사건 및 공동 담보

본건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 관련 내용 확인이 필요합니다.

건물 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 현장 내부 확인이 이루어지지 않았습니다.

건물 구조, 설비 내역, 층별/호별 배치도 등은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 인근 유사 건물 기준으로 작성되었습니다. 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 실내 확인을 시도해야 합니다.

확장형 발코니

집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형 발코니가 소재하는 것으로 파악되어 감정평가에 반영되었습니다. 실제 현황을 재확인하여 권리 관계 및 건축법 위반 여부 등을 검토해야 합니다.

토지 이용 제한

고도지구, 소로1류(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2025년 1월 사용승인을 받은 신축급 아파트로, 제주 제주시 도련동에 위치하고 있습니다.

양호한 교통 여건과 주거 환경을 갖추고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 신축 아파트를 취득할 수 있는 기회입니다.

다만, 내부 미확인, 확장형 발코니 존재, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트 (2025년 사용승인)

제주 제주시 도련동 중심의 입지

잘 갖추어진 교통망 및 생활 인프라 접근성

토지, 건물 일괄 매각으로 인한 소유권 확보 용이성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 463,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

입찰가는 내부 상태, 향후 시장 동향, 개인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.