나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [9] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원 2025타경8297 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (9)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 5층 503호

* 용도: 아파트 (집합건축물대장상)

* 건물명: 도련블루핀아파트 103동 5층 503호

* 감정가: 469,000,000원

* 토지면적: 91.74㎡ (약 27.75평)

* 토지지분: 91.7401㎡ (약 27.75평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평) (전용면적)

* 건물지분: 84.9751㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일자: 2025년 01월 21일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 도련일동에 위치하며, 『도련초등학교』 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지이용: 본건 토지는 북동측 하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로접합: 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 기본정보: 본건은 제주지방법원 2025타경8297 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 말소기준권리: 등기부등본상 을구 1번 근저당권(서귀포수산업협동조합, 2025.04.18 접수)이 말소기준권리가 되며, 경매 절차 진행 시 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기 현황: 소유권보존, 근저당, 근저당공동담보, 임의경매, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이는 모두 말소 대상입니다.

* 채권 총액: 등기부등본상 확인된 채권 총액은 6,080,193,530원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 및 등기부요약상 모든 권리가 말소 예정)

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (총 합계 0원). 다만, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 관련 사항을 반드시 재확인해야 합니다.

* 특이사항: 중복사건 및 공동담보 물건으로 진행 중입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 속한 도련블루핀아파트 단지는 제주시 도련동에 위치하며, 비교적 주거 단지가 형성된 지역입니다. 인근에 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

* 건물 용도: 해당 물건(103동 503호)은 집합건축물대장상 아파트로 등재되어 있으며, 공동주택으로서의 상권을 형성합니다. (전체 건물은 공동주택으로 분류되며, 총 90세대가 거주 가능한 규모입니다.)

* 주변 시설: 주변 지역을 조사한 결과, 주거 단지 및 학교 인근에 위치하여 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 도련초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 교통: 제반 차량 출입이 용이하며 버스정류장이 가까워 제주 시내 및 기타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의/기반시설: 건물 자체에는 보일러에 의한 난방, 천정형 에어컨, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 동일한 물건이나 채권에 대해 여러 경매 사건이 진행 중이거나, 여러 부동산이 하나의 채무를 담보하고 있을 가능성이 있어 권리관계 파악에 더욱 신중해야 합니다.

* 내부확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부의 이용 상태, 설비 내역, 파손 여부 등은 집합건축물대장 및 유사 물건을 기준으로 추정한 것이므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 확장형 발코니: 집합건축물대장상 확장형 발코니가 소재할 수 있으며, 이는 실제 면적이나 이용에 영향을 줄 수 있으므로 현장에서 반드시 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등 해당 토지에 대한 행위 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 시내와 인접한 도련동에 위치한 신축 아파트로, 도련초등학교가 가까워 교육 환경이 양호합니다. 교통 편리성과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 현장 조사 시 내부 확인이 불가했던 점, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하는 점 등을 고려해야 합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 권리관계에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2025년 1월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 입지: 도련초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 시내 접근성이 좋은 편입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 인수되는 권리 없음: 경매 절차상 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 명확한 권리 분석 후 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 469,000,000원입니다.

* 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 임대료 수준, 법원 경매 동향, 명도 가능성, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.