나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [7] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (7)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 4층 403호

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 토지 면적: 91.74㎡ (약 27.75평)

* 감정가: 464,000,000원

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 도련일동에 소재하며, 도련초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지: 북동측으로 하향하는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 남동측으로는 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 04월 18일에 접수된 서귀포수산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을2, 갑2, 갑3, 갑6, 갑7)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계: 미상입니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주거 환경: 아파트 및 단독주택 등이 밀집한 주거 단지 내에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 잠재력: 도련동 지역의 주거 수요를 기반으로 하며, 향후 주변 개발에 따른 상권 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 도련초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 마감 수준은 다를 수 있습니다.

* 확장형 발코니: 집합건축물대장상 확장형 발코니가 소재하는 것으로 고려하여 감정평가되었으므로, 실제 현황 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 고도지구, 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 중복사건/공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 법적 절차 및 낙찰 후 처리 과정에 대한 면밀한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 사용승인일자: 2025년 01월 21일 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 보고서 작성 시점(2026.07.02)과의 관계에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 도련일동에 위치한 아파트로, 도련초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

그러나 현장 방문 시 내부 확인이 불가하였고, 확장형 발코니 존재 가능성, 토지 이용 계획상의 일부 제한사항, 중복/공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

비교적 신축 건물로서 미래 가치 상승을 기대할 수 있으나, 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 검토하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2025년 사용승인된 건물로, 현대적인 시설 이용이 가능하며 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지: 도련초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 제주도 부동산 가치: 제주 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 464,000,000원

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가 산정은 어려운 점 양해 부탁드립니다.

본 건은 내부 미확인, 중복/공동담보 물건 등 다수의 변수가 존재하므로, 현장 조사 후 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수할 보증금이 0원이고 권리상 문제가 없다는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.