나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [5] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (5)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 3층 301호

용도: 아파트

감정가: 459,000,000원

토지 면적: 91.64㎡ (약 27.72평)

토지 지분: 91.6362㎡

건물 면적: 84.88㎡ (약 25.68평) - 전용면적

건물 지분: 84.8789㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO (개인정보 보호)

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

건축물 정보:

* 동: 103동

* 층: 3층

* 호: 301호

* 사용승인일: 2025년 01월 21일

2. 입지조건

* 위치: 본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 부근 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 현황: 북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서귀포수산업협동조합의 근저당 (접수일자: 2025-04-18).

* 기타 권리:

* 주식회사 홍성건설 근저당 (말소)

* 주식회사 홍성건설 임의경매 (말소)

* 주식회사제주시스템산업 외 12명 가압류 (말소)

* 제주특별자치도 압류 (말소)

* 서귀포수산업협동조합 임의경매 (말소)

* 총 채무액: 등기부 채권 총액은 6,080,193,530원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 본건 등기부상 지상권은 확인되지 않았습니다).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 도련일동은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

* 주요 시설: 도련초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 접근성: 간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 도련초등학교가 인근에 있으며, 상가 건물들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 건물 설비: 본건(아파트)은 보일러에 의한 난방설비, 천정형 에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건 및 공동 담보 설정은 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다.

* 현장 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부 확인을 하지 못했으며, 설비 내역 및 실제 이용 상태는 집합건축물대장 및 인근 유사 건물을 기준으로 작성되었습니다. 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 건축물 관련 사항: 집합건축물대장상 확장형 발코니가 소재하는바, 이를 고려하여 감정평가하였으므로, 실제 조사 시 확장 발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 소로1류(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 미확인 임대 관계: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 있어 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 도련일동에 위치한 신축 아파트로, 도련초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편이며, 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 기대됩니다. 다만, 중복 사건 및 공동 담보 설정으로 인한 복잡한 권리 관계, 현장 실사 불가로 인한 내부 확인의 한계, 확장형 발코니 등 건축물 현황의 재확인 필요성, 미확인 임대 관계 등은 본건 취득 시 신중한 검토가 요구되는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2025년 1월 사용승인 예정인 신축 건물로, 노후도가 낮아 장기 거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 우수한 입지: 도련초등학교를 비롯한 교육 시설 접근성과 간선도로 및 버스정류장 등 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 제주 지역 개발 계획과 맞물려 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 경매 메리트: 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 459,000,000원입니다.

* 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정할 필요는 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 권리 분석 심층 검토, 물건의 하자 여부 확인 등이 필수적입니다. 또한, 해당 물건은 신건으로 진행될 경우 유찰 가능성이 있으며, 유찰 시마다 감정가가 하락하므로 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.