나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [3] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 102동 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 102동 3층 302호

용도: 아파트

건물명: 도련블루핀아파트

층수: 3층 (총 7층 건물 중)

감정가: 460,000,000원

토지 면적: 91.74㎡ (약 27.75평)

건물 면적 (전용/분양): 84.98㎡ (약 25.70평)

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 제주시 도련일동 소재 도련초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태:

북동측 하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태:

남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역

* 고도지구(20M 이하)

* 소로1류(폭 10m~12m)(저촉)

* 가축사육제한구역

* 토지거래계약허가구역

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 서귀포수산업협동조합의 근저당(을1)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액:

등기부채권 총액은 6,080,193,530원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계가 0원이며, 임차인에 대한 별도 명시는 없습니다.

4. 상권분석

주변 개발 계획:

최근 제주 지역 도시계획조례 개정으로 제2종 일반주거지역의 건축물 층수가 15층에서 25층까지 완화될 전망입니다. 또한, 고도지구 제한 완화 및 해제 움직임이 있어 지역 내 개발 잠재력이 있습니다.

지역 현황:

본 물건이 위치한 도련일동은 과거 주택과 아파트 단지가 드문드문 있었으나, 최근 몇 년간 아파트 단지와 상가 건물이 증가하며 개발이 진행되고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

편의시설:

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

도련초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 이 학교는 제주 지역 내에서 상위권의 학군으로 평가받고 있습니다.

주요 설비:

건물에는 보일러에 의한 난방 설비, 천정형 에어컨에 의한 냉방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 현황:

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려워, 설비 내역 및 층별 배치는 집합건축물대장, 건축물 현황도 및 인근 유사 건물을 기준으로 작성되었습니다. 또한, 확장형 발코니가 소재할 가능성이 있어 실제 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한:

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보:

중복사건 및 공동담보로 인해 복잡한 권리관계가 설정되어 있을 수 있으므로, 경매 진행 시 해당 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

혐오시설 유무:

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 지역에서 폐기물 소각 시설 등 혐오 시설 유치가 경제적 혜택과 맞물려 긍정적으로 검토되는 사례가 있습니다. 그러나 본 물건지 인근에서 해당 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 사용 승인이 완료된 신축 아파트로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 도련초등학교가 인접해 있어 학군 수요도 기대할 수 있습니다. 다만, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점과 토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 존재한다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 여러 채권자들이 경매를 신청한 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2025년 1월 21일 사용 승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 학군: 도련초등학교 인접으로 자녀가 있는 세대에게 매력적입니다.

* 개발 잠재력: 제주 지역 도시계획 완화 추세에 따라 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 교통 편의성: 간선도로 및 버스정류장 인접으로 도심 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 460,000,000원입니다. 본건은 인수할 임차인의 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 특이사항(내부 미확인, 토지이용제한 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.