나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [2] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 101동 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 101동 1층 102호

건물종별: 집합건물 (근린상가)

토지면적: 128.86㎡ (약 39.0평)

건물면적: 119.36㎡ (약 36.1평)

감정가: 458,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일: 2025년 1월 21일 (신축 건물)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 도련일동에 소재하며, 도련초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 버스정류장 위치로 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 북동측 하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지 위에 건축된 건물입니다. 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

지역지구: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 18일자 서귀포수산업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액: 약 60.88억원으로, 채권 총액이 높은 편입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인이 인수될 부담은 없어 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주시 도련동에 위치한 아파트 단지 내 상가 건물(101동 1층 102호)입니다.

주변에 도련초등학교가 있어 교육 관련 시설이나 학원가 형성 가능성이 있습니다.

공동주택 단지 내 상가이므로, 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

제반 차량 출입 용이 및 인근 간선도로 위치로 인해 외부 유입 고객 접근성도 양호합니다.

다만, 특정 업종의 경쟁력은 주변 상권 분석 및 상가 업종 현황을 추가로 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 도련초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 제주시의 주요 간선도로 접근성이 좋으며, 버스 정류장이 인근에 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

주거 환경: 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 대형 마트나 백화점 등 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 일상생활에 필요한 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건 또는 여러 채무에 공동으로 담보로 제공된 물건으로, 절차 진행 상 복잡성이 있을 수 있습니다.

건물 내부 미확인: 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 이용 상태, 설비 내역, 하자 여부 등은 직접 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제약: 고도지구, 소로1류(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등은 향후 건물 이용이나 신축, 증축 등에 제약이 될 수 있습니다.

신축 건물의 하자 가능성: 사용승인일이 2025년 1월 21일로 비교적 신축 건물이나, 초기 건물 하자에 대한 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 도련동에 위치한 비교적 신축인 집합건물(근린상가)입니다.

입지적으로는 도련초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 여건이 양호한 편입니다.

권리관계가 비교적 깨끗하며, 인수할 임차권이나 기타 부담이 없어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

신축 건물이라는 점은 장점이나, 내부 미확인 및 일부 토지이용계획상 제약은 고려해야 할 부분입니다.

중복사건, 공동담보 등 특이사항은 절차 진행 시 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2025년 1월 사용승인된 비교적 최신 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

소유권 및 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하며, 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

미상 임대 관계: 인수 보증금이 0원으로, 현재 공실 상태이거나 임대료 외 별도 인수 부담이 없는 상황으로 추정됩니다.

입지: 도련초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설로서의 잠재적 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 458,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 신축 건물로서 권리관계가 명확하고, 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 내부 미확인, 토지이용계획 상 제약, 중복사건 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

현재 시장 상황과 유사 물건 거래 사례, 향후 예상 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 수준 또는 소폭 하향된 금액에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 산정 시, 주변 시세 및 시장 동향을 면밀히 분석한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.