나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [9] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 13층 1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경8627 (9) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 13층 1306호입니다.

건물은 오피스텔 용도로 사용되고 있으며, 감정평가액은 65,000,000원입니다.

토지 면적은 2.66㎡ (약 0.80 평)이며, 건물 면적은 17.29㎡ (약 5.23 평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

본 건은 유동화 물건, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

건축물대장 상 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 내 13층 1306호입니다.

집합건물 표제부에 따르면, 본 건물(진호뉴캐슬)은 2004년 3월 26일 사용승인되었으며, 아파트, 오피스텔, 제1종 근린생활시설로 복합 용도입니다.

전유부 정보에 따르면 해당 호실은 1306호입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, "롯데시티호텔 제주"의 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편으로 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물이 접한 도로는 남동측으로 폭 약 35m의 아스콘 포장도로입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 9월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 2,088,000,000원)입니다.

채권자인 에이치에프엔사일유동화전문유한회사의 임의경매로 진행 중이며, 채권액은 1,885,176,543원입니다.

등기부채권 총액은 3,288,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 고대완(고 ) 씨가 보증금 0원, 차임 0원에 2015년 6월 18일 전입 신고하였으며, 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 현재 정보상으로 확인되지 않습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

본 건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인과 공동담보로 진행된다는 점에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 연동 지역은 제주 시내의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나입니다.

롯데시티호텔 제주와 같은 숙박시설과 다양한 근린생활시설, 공동주택, 업무시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많고 상권이 활성화된 지역입니다.

이러한 입지 조건은 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 수 있음을 시사합니다.

다만, 공실률, 경쟁 상가 및 오피스텔 현황 등은 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 롯데시티호텔 제주가 있어 관광객 및 비즈니스 수요의 접근성이 좋습니다.

다양한 상업시설이 혼재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

제주 시내 주요 도로에 인접해 있어 교통이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

주거 환경으로는 주변에 공동주택과 상업시설이 복합적으로 자리하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 관계 파악 및 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 고 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2015.06.18)가 존재하므로, 인수 여부 및 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계에 따라 예상치 못한 채무가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2025년 7월 24일 이후 전기 요금 미납으로 단전된 상태입니다. 이로 인해 공동 관리비 등 체납액이 발생했을 가능성이 높으며, 공용 부분에 대한 체납 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다.

공동담보 물건으로서 채무 총액이 상당하여, 추가적인 채권자의 경매 신청 등 위험 요소가 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 시내 연동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점이 두드러집니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 전기 요금 미납으로 인한 단전 및 체납 관리비 발생 가능성, 유동화 물건이라는 특수성 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 관계, 미납 관리비, 그리고 추후 발생 가능한 법적 문제 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

본 건의 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

제주 시내의 핵심 상업 지구에 위치하여 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다.

주변에 관광 및 상업 시설이 밀집해 있어 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

현재 감정가 대비 저평가될 가능성이 있어, 위험 요소를 잘 분석하고 적정 가격에 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 65,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 같은 건물(진호뉴캐슬)의 30㎡ 면적 오피스텔이 2025년 7월 10일에 70,980,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

이 거래를 기준으로 ㎡당 가격을 산정하면 약 2,366,000원/㎡ 입니다.

본 건의 면적(17.29㎡)에 이 가격을 적용하면 약 40,968,000원 수준이 됩니다.

이는 본 건의 감정가 65,000,000원보다 현저히 낮은 금액으로, 최근 시세가 감정가보다 높을 가능성을 시사합니다.

하지만, 본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원), 전기 요금 미납으로 인한 단전, 체납 관리비 발생 가능성, 유동화 물건이라는 여러 위험 요소를 가지고 있습니다.

이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려하고, 인수 보증금은 없으나 임차인 관련 불확실성 및 추가 비용 발생 가능성을 감안하여, 감정가 65,000,000원 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 임차인과의 면담, 관리비 체납액 확인 등이 필수적입니다.

인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.