나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [4] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 8층 804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8627 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 8층 804호 (도로명 주소: 제주특별자치도 제주시 도령로 111)

용도: 공부상 오피스텔 (건축물대장상 주용도는 공동주택이며, 아파트, 오피스텔, 제1종근린생활시설 등으로 복합 용도 사용)

건축물 현황:

* 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 8층 804호

* 사용승인일: 2004년 3월 26일

토지 면적: 11.88㎡ (약 3.6평)

건물 면적: 77.33㎡ (약 23.4평) - 전용 면적

감정가: 234,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "롯데시티호텔 제주" 북동측 인근에 위치

주위 환경: 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 활성화된 노선 상가지대

교통 상황:

* 제반 차량 접근이 용이함

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함 (교통사정 보통)

토지 이용 계획:

* 일반상업지역, 고도지구(50M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심)

* 대로 1류(폭 35m~40m) 접함

* 그 외 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

1.2. 권리분석

매각으로 인한 권리 소멸: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 말소기준권리: 2015년 9월 10일 농협은행 근저당권 (말소 예정)

* 기타 권리: 제주지방법원 2025타경8627 (4) 임의경매 개시 결정 (이하 소멸 예정)

인수되는 권리: 없음 (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상 확인되지 않음)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사제성

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 660,000원

* 전입/사업자 등록일: 2012년 7월 27일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 분석: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 8,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 만약 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 인수 여부 및 배당 내역을 반드시 확인해야 함.

채권 총액: 3,288,000,000원

1.3. 상권분석

주변 상권: "롯데시티호텔 제주" 북동측 인근에 위치하며, 다양한 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 밀집한 상권임.

주요 시설:

* 주변에 롯데마트, 제주 시청, 각종 병원, 은행, 식당가, 편의점 등 생활 편의시설이 풍부하게 분포함

* 제주국제공항과의 접근성도 양호함

* 혐오시설: 현재 검색 결과 상 특이한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

편의시설: 상가 밀집 지역으로 쇼핑, 외식, 은행 등 각종 편의시설 접근성이 우수함.

의료시설: 인근에 다수의 병원 및 의원들이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리함

교육시설: (정보 부족) 주변에 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 연동 지역은 주거 지역으로 학군이 형성되어 있을 가능성이 높음

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

* 주식회사제성 (보증금 8,000,000원, 차임 660,000원, 전입일 2012-07-27)

* 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 요건을 갖춘 임차인이므로 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있음. 배당표 확인 필수.

미납 관리비 및 공과금:

* 2025년 7월 24일 이후 전기요금 미납으로 단전 조치됨.

* 그 외 공동요금 등도 미납 상태로 추정됨.

* 대법원 판례(2001다8677)에 따라 체납 관리비 중 공용부분은 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생할 수 있음. 입찰 전 관리사무소 등에 연락하여 정확한 미납 내역을 확인하고, 인수해야 할 금액을 산정해야 함.

건물 노후도: 2004년 준공 건물로, 약 22년 경과. 건물 유지보수 관련 비용 발생 가능성 고려.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 주요 상업 지역에 위치한 오피스텔(또는 아파트)로, 입지 및 교통은 양호한 편임.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 전기 요금 등 미납으로 인한 단전 및 관리비 미납 가능성이 주요 리스크 요인으로 파악됨.

권리분석상 명확히 인수되는 권리는 없으나, 임차인의 배당 여부와 미납 관리비 총액을 정확히 파악하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

1.7. 투자 포인트

최고 수준의 입지: 제주 시내 중심 상업 지구에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수함

사통팔달 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 용이하여 임대 수요 확보에 유리함.

상권 활성화: 주변 상업 및 주거 시설 밀집으로 안정적인 상권 형성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

인수 보증금 (명시된 금액): 0원

추정 낙찰가 산정 시, 임차인 보증금(8,000,000원)의 배당 여부 및 미납 관리비(공용부분 인수 가능성)를 고려하여 결정해야 함.

입찰 희망가는 현장 조사 및 관리사무소 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.