나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [10] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 15층 1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8627 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 15층 1504호

용도: 오피스텔

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제15층 제1504호. 사용승인일 2004년 3월 26일.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 112,000,000원

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 4.6107978142076504㎡

건물지분: 30㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "롯데시티호텔 제주" 북동측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

연동 2331-7, 8번지 일대: 일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m) 접합.

추가 제한 사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당 (농협은행주식회사, 2015-09-10 접수, 2,088,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 등기부 요약

소유권 보존 (2004-03-30), 소유권 이전 (2004-10-22, 매매), 근저당 (2015-09-10, 말소), 근저당 (2023-02-13, 말소).

본 경매는 채권자 에이치에프엔사일유동화전문유한회사의 임의경매 신청(2025-08-20 접수, 1,885,176,543원)에 의한 것임.

등기부 채권 총액: 3,288,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요가 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않음).

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임.

주의: 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명: 진호뉴캐슬

건축년도: 2004년

층수: 총 15층 (본건 15층 1504호)

용도: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 복합 용도.

건축물 정보: 철근콘크리트 구조, 연면적 약 5,982.67㎡.

4.2. 주변 상권

롯데시티호텔 제주와 인접한 지역으로 관광 및 상업 활동이 활발한 지역임.

주변에 다양한 숙박시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부함.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 스프링쿨러 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주거 환경

주변에 제주시 연동 지역의 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설 이용 가능.

교통이 편리하여 제주 시내 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 체납

현장 조사 시(2025.08.29 기준) 전기요금 미납으로 단전 상태 확인.

그 외 공동 요금 등이 미납되었을 가능성이 있음.

대법원 판례(2001다8677)에 따라 체납 관리비 중 공용부분은 승계될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인 필요.

6.2. 전기 단전

2025년 7월 24일 09시 이후 전기요금 미납으로 단전된 상태임.

6.3. 유동화, 공동담보

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 권리관계 파악 시 추가적인 주의가 필요함.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 다수의 도시계획 규제가 적용되어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 제주도 제주시 연동의 핵심 상업 지역에 위치한 오피스텔임.

최근 매매 사례가 70,980,000원으로 확인되었으며, 감정가 112,000,000원과의 차이가 있음.

전기 단전 및 관리비 체납 가능성이 있어 이에 대한 확인 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

유동화 및 공동담보 물건으로 권리관계가 복잡할 수 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

8. 투자 포인트

제주 제주시 연동의 활발한 상업 지역에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

롯데시티호텔 인근으로 관광객 및 비즈니스 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

건물 자체의 관리 상태 및 향후 건물 가치 상승 잠재력 평가 필요.

낮은 인수 보증금으로 권리 인수에 따른 부담이 적음 (단, 체납 관리비 확인 필수).

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례가 70,980,000원으로 확인되었으며, 이는 감정가 대비 낮은 수준임.

전기 단전, 관리비 체납 등의 리스크를 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 70~80% 수준에서 형성될 수 있으나, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있음.

인수 보증금이 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정에 고려되지 않음.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 80,000,000원 범위로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.