나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [8] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 12층 1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8627 (8)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 12층 1206호

건물 용도: 오피스텔

건축물 명칭: 진호뉴캐슬

해당 동: 12층 1206호

사용승인일: 2004년 3월 26일

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 12층

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 65,000,000원

토지 면적: 2.66㎡ (약 0.80평)

토지 지분: 2.656㎡ (약 0.80평)

건물 면적: 17.29㎡ (약 5.23평)

전용 면적 (JSON 기반): 30㎡ (약 9.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화 물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 소재하며, "롯데시티호텔 제주" 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 경매 진행 시 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸됩니다.

3.2. 등기부 요약

- 소유권 보존 (갑1, 2004-03-30): 주식회사진호주택

- 소유권 이전 (갑2, 2004-10-22): 최설매 (매매)

- 근저당 (을7, 2015-09-10): 농협은행주식회사 (2,088,000,000원) - 말소

- 근저당 (을8, 2023-02-13): 이경수 (1,200,000,000원) - 말소

- 임의경매 (갑5, 2025-08-20): 에이치에프엔사일유동화전문유한회사 (1,885,176,543원) - 말소

등기부채권 총액 (기록상): 3,288,000,000원 (말소된 권리 포함)

3.3. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계 미상임.

- 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 반드시 포함해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 소재지인 제주시 연동은 제주 시청이 인근에 위치한 도심 지역으로, 다양한 상업 시설, 업무 시설, 숙박 시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의 및 생활 시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의 시설 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 식당과 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

4.3. 건물 정보

- 외벽: 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등

- 내벽: 페인팅 마감, 벽지 마감 및 타일 붙이기 등

- 바닥: 타일 마감, 장판지 깔기 등

- 창호: 샷시 창호 등

- 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공과금 체납 및 단전

2025년 7월 24일 09시 이후 전기요금 미납으로 인해 단전 상태가 확인되었습니다.

5.2. 관리비 체납 가능성

현장 조사 당시(2025.08.29. 기준), 전기 요금 미납 외 공동 요금 등이 미납된 것으로 보입니다. 대법원 판례(2001다8677)에 따라 체납 관리비 중 공용부분에 대한 승계 부담 가능성이 있습니다. 입찰 시 미납 관리비 및 공과금 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 권리 분석 상 특이사항

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (기록상 없음)

- 임대 관계가 미상이며, 특히 공용부분 관리비 체납 가능성으로 인한 인수 위험이 존재합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 롯데시티호텔 인근에 있어 입지 조건이 우수합니다. 최근 실거래가 또한 감정가를 상회하는 수준으로 시장 가치가 양호함을 보여줍니다. 다만, 장기간의 단전 상태와 미납 관리비 승계 가능성이 잠재적 리스크로 존재하므로, 정확한 현황 파악 및 예상 비용 산정이 필수적입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 임대 관계 미상에 따른 명도 저항 또는 관리비 부담 가능성을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 제주시 연동의 핵심 상업 지구에 위치하여 유동 인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 최근 시세 상승: 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 투자 가치 상승 여력이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리가 많아 인수 부담이 적습니다 (단, 공용부분 관리비는 확인 필요).

* 활발한 배후 수요: 인근에 공동주택, 업무시설, 숙박시설이 많아 오피스텔의 임대 수요가 꾸준합니다.

8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 65,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 감정가를 기준으로 하되, 공과금 체납 및 단전 상태로 인한 수리 비용, 명도 관련 비용 등을 감안한 보수적인 접근입니다. 최근 거래 사례(30㎡ 기준 70,980,000원)를 고려할 때, 현장 확인 및 추가 조사 후 입찰가 상향 조정의 여지는 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.