나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [7] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 12층 1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경8627 (7) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8627 (7)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7, 진호뉴캐슬 12층 1204호

* 건물명: 진호뉴캐슬

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

* 토지 지분: 4.608㎡ (약 1.39평)

* 건물면적 (전용면적): 30.00㎡ (약 9.08평)

* 건물 지분: 30㎡ (약 9.08평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 12층 1204호

* 사용승인일: 2004년 03월 26일

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, "롯데시티호텔 제주" 북동측 인근 지역입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구(50M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 09월 10일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을7) 입니다.

* 소멸 예상 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당권 2건, 임의경매 1건 등)

* 등기부채권 총액: 약 3,288,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 제주 제주시 연동은 제주의 핵심 상업 및 관광 중심지 중 하나로, 유동 인구가 많고 상업 시설이 발달한 지역입니다.

* 주변에 롯데시티호텔 등 숙박시설과 다양한 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 상업 활동이 활발한 지역적 이점을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔과 함께 주거, 업무, 상업 기능이 복합된 지역에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비 및 전기 단전: 2025년 07월 24일 이후 전기요금 미납으로 단전 중이며, 공동 관리비 등 미납 가능성이 있습니다. 대법원 판례(2001다8677)에 따라 체납 관리비 중 공용부분은 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역과 승계 여부를 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 점유자가 있는 경우 명도 절차에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점이 뛰어나 실거주 및 투자용으로 고려해볼 만한 물건입니다. 최근 실거래가 정보를 볼 때 감정가 대비 시세 반영에 대한 검토가 필요해 보입니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 미납 관리비 및 단전 상태, 임대차 관계 미확인은 반드시 해결하고 넘어가야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주시 연동 중심 상업 지역, 롯데시티호텔 인근, 교통 편리.

* 다용도 활용 가능: 실거주, 임대 수익, 소규모 사무실 등 다양하게 활용 가능.

* 명확한 권리 관계: 경매를 통해 권리 관계가 깨끗하게 정리될 가능성 높음.

* 잠재적 시세 차익: 향후 지역 개발 및 시세 상승에 따른 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 2025년 07월 10일 본건과 동일한 건물(진호뉴캐슬)의 30㎡ 면적 오피스텔이 70,980,000원(약 236.6만원/㎡)에 직거래되었습니다. 해당 거래는 법인 간의 거래이며, 건물 총 층수 15층 중 12층에 위치한 해당 물건과는 층수 차이가 있을 수 있습니다.

본건의 감정가는 110,000,000원(약 366.7만원/㎡)으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보이고 있습니다. 감정가는 통상 시장 시세보다 높게 책정될 수 있으므로, 최근 실거래가를 기준으로 시세 분석을 진행하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크 요인인 미납 관리비 및 단전 해결 비용, 그리고 소액의 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 실거래가 70,980,000원을 기준으로, 이를 해결하고 약간의 시장 상승분을 반영한다고 가정했을 때, 예상 입찰가 범위는 78,000,000원에서 83,000,000원 사이로 판단됩니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원으로 제안합니다. 이는 현 시세 및 제반 비용을 고려한 보수적인 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 조사, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.