나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [11] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 15층 1506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8627 (11)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7, 진호뉴캐슬 15층 1506호

용도: 오피스텔

감정가: 66,000,000원

토지면적: 2.66㎡ (약 0.80 평)

건물면적: 17.29㎡ (약 5.23 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO (유동화 채권자)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 활발한 상가지대입니다.

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(50M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)에 해당합니다.

또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 파악되지 않았으며, 제주시 연동의 중심 상업 지역으로 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권은 최설매 씨로 이전되었으며, 이후 여러 근저당과 임의경매가 설정되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2015년 9월 10일에 설정된 농협은행주식회사의 근저당(2,088,000,000원)입니다.

이후 이경수 씨의 근저당(1,200,000,000원)과 에이치에프엔사일유동화전문유한회사(채권자)의 근저당 겸 임의경매(1,885,176,543원)가 설정되었습니다.

등기부채권 총액은 3,288,000,000원입니다.

매각으로 인해 모든 근저당 및 임의경매 등은 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 씨 (주식회사 씨에프 시티)

- 보증금: 1,000,000원

- 차임: 350,000원

- 사업자등록일: 2016-10-27

- 대항력: 없음

- 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 제주시 연동 일대는 제주도의 대표적인 상업 및 관광 중심지로, 다양한 상업시설, 업무시설, 숙박시설, 주거시설 등이 밀집해 있습니다.

"롯데시티호텔 제주" 인근이라는 점은 관광객 및 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 미치며, 이에 따른 근린생활시설 및 서비스업종의 활성화를 기대할 수 있습니다.

대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 다양한 업종의 노선 상가지대 특성을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 제반 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택이 혼재하는 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물이며, 2004년 3월 26일에 사용승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 마감 및 인조석 붙임, 내벽은 페인팅, 벽지, 타일 마감, 바닥은 타일, 장판지 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 단전: 2025년 7월 24일 09시 이후 전기요금 미납으로 인해 단전된 상태입니다. 이는 입찰 전 반드시 전기 공급 재개 가능 여부 및 미납 요금을 확인해야 함을 시사합니다.

* 미납 관리비: 현장 조사 시 공동요금 등이 미납된 것으로 보이며, 대법원 판례에 따라 체납 관리비 중 공용부분은 승계될 수 있습니다. 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 미납 금액과 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 3,288,000,000원으로 매우 높습니다. 본건은 유동화물건으로 채무 총액이 낙찰가에 직접적인 영향을 주지 않을 수 있으나, 채권자(유동화 전문 유한회사)의 성격을 고려해야 합니다.

* 임차인 관련: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 일부 확인되나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 대항력은 없으나, 소액보증금이라도 현장 조사 및 임대차 관계를 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동의 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 유사 면적의 오피스텔이 7천만원대에 거래된 점과 감정가 6천6백만원을 고려할 때, 가격적인 매력이 있을 수 있습니다.

다만, 전기 단전 상태, 미납 관리비 가능성, 높은 채무 총액 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 확인과 권리 분석이 필수적입니다.

유동화물건이라는 특성상 낙찰 후 명도 과정이나 잔금 납부 절차에서 일반 경매 물건과 다른 부분이 있을 수 있으니 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 제주도의 핵심 상업 및 관광 지구인 연동에 위치하여 접근성 및 유동인구가 풍부합니다.

* 안정적인 건물: 2004년 준공된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 최근 매매 사례를 비교했을 때, 잠재적 가격 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 임대수익 기대: 상업지구 내 오피스텔은 공실률이 낮고 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 17.29㎡의 전용면적을 가진 오피스텔로, 감정가는 66,000,000원입니다.

최근 인근의 진호뉴캐슬 오피스텔 30㎡가 2025년 7월 10일에 70,980,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 시세를 기준으로 환산하면 17.29㎡의 가치는 약 40,915,000원으로 계산됩니다.

하지만 감정가가 66,000,000원으로 산정된 점, 연동이라는 지역적 가치를 고려할 때, 최근 거래 사례와 감정가 사이에서 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

전기 단전, 미납 관리비 가능성 등 현장 리스크를 감안하여, 감정가보다 약간 낮춘 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 62,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.