나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [5] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 9층 904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8627 (5)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 9층 904호

신주소: 제주특별자치도 제주시 도령로 111 (연동)

용도: 아파트, 오피스텔, 제1종근린생활시설 (집합건물 전유부상 표기)

감정가: 234,000,000원

토지면적: 11.88㎡ (약 3.59평)

토지 지분: 11.878㎡ (약 3.59평)

건물면적: 77.33㎡ (약 23.39평)

건물 지분: 77.33㎡ (약 23.39평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2004년 3월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제9층 제904호

건물 총 면적 (JSON): 5982.67㎡

토지 총 면적 (JSON): 658.8㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, "롯데시티호텔 제주" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 남동측으로 폭 약 35m의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구(50M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 본건 인근에는 롯데시티호텔 제주, 제주한라병원, 수목원테마파크, 한라수목원, 누웨마루거리 등이 위치하여 문화, 의료, 편의시설 접근성이 양호합니다. 검색 결과 상 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 9월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사대윤

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업자등록일: 2012년 9월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자는 확인되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 업종: 아파트, 오피스텔, 제1종근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 건물 내부 상태:

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 9층에 위치합니다.

* 마감: 외벽은 드라이비트 및 인조석, 내벽은 페인팅, 벽지, 타일, 바닥은 타일, 장판 등으로 마감되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 옥내소화전, 승강기, 스프링쿨러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 특이사항:

* 전기 공급 중단: 2025년 7월 24일 09시 이후 전기요금 미납으로 인해 단전 상태입니다.

* 관리비 미납: 공동요금 등이 미납되었을 가능성이 있으며, 체납 관리비 중 공용부분은 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. (대법원 판례 2001다8677 참고)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사대윤이 대항력을 갖춘 임차인으로 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되지만, 임대차 관계 및 보증금 회수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 전기 단전: 2025년 7월 24일 이후 전기 공급이 중단된 상태로, 정상적인 사용을 위해서는 미납 요금 정산이 선행되어야 합니다.

* 미납 관리비: 공용부분 관리비 승계 가능성이 있어 입찰 전 반드시 확인하고 예상 비용에 반영해야 합니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 채권이 유동화되었고 공동담보로 설정된 물건이므로, 경매 절차 및 권리관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 핵심 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있으며, 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등 다용도로 활용 가능한 건물입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 전기 단전 상태, 미납 관리비 가능성 등은 잠재적 리스크 요소이므로 면밀한 사전 조사와 정산이 필수적입니다. 이러한 문제들을 해결할 경우, 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주 시내 주요 상업 지구인 연동에 위치하여 높은 접근성과 생활 편의성을 제공합니다.

* 다용도 활용 가능: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용이 가능한 복합 건물입니다.

* 미래 가치: 제주 지역 부동산 시장의 지속적인 관심과 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정될 예정입니다. 현재 제시된 감정가는 234,000,000원이나, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인의 처리 문제, 전기 단전 및 미납 관리비 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세, 권리 분석 내용을 바탕으로 한 추가적인 시장 조사와 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.