나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [3] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8627 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7, 진호뉴캐슬 7층 704호 (도로명 주소: 제주특별자치도 제주시 도령로 111, 7층 704호)

용도: 아파트, 오피스텔, 제1종근린생활시설 (집합건축물대장 상)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제7층 제704호

사용승인일: 2004년 3월 26일

감정가: 234,000,000원

토지 면적: 11.88㎡ (약 3.59평)

토지 지분: 11.878㎡ (약 3.59평)

건물 면적 (전용 면적): 77.33㎡ (약 23.39평)

건물 지분: 77.33㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 연동, ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치.

주위 환경: 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대.

교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 9월 10일자 농협은행주식회사의 근저당권.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 임의경매, 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (지상권 개요 없음)

등기부채권 총액: 약 3,288,000,000원.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

지역 특성: 제주시 연동 지역은 관광객 및 유동인구가 많은 상업 및 주거 복합 지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설이 밀집해 있음.

교통 접근성: 대로변에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리하여 상업 시설로서의 가치를 높임.

주변 시설: 롯데시티호텔 제주 인근에 위치하며, 상업 및 관광 활동이 활발한 지역임.

5. 생활정보

교통: 대중교통 이용이 편리하여 제주 시내 및 주요 관광지로의 이동이 용이함.

편의시설: 본건이 위치한 진호뉴캐슬 건물 자체 및 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 숙박시설이 있어 생활 편의성이 높음.

주거 환경: 주변에 공동주택이 분포하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

단전: 2025년 7월 24일 이후 전기요금 미납으로 인한 단전 상태가 확인되었음.

관리비 체납: 공동 요금 등이 미납되어 있을 가능성이 있으며, 대법원 판례에 따라 공용부분 관리비는 승계될 수 있으므로 입찰 전 확인 필요.

미상 임대 관계: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부 등을 면밀히 조사해야 함.

채무 구조: 유동화물건, 공동담보로 설정되어 있어 복잡한 채무 구조를 가질 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지적 가치가 높으나, 현재 전기 요금 미납으로 인한 단전 상태이며, 관리비 체납 가능성 및 불확실한 임대 관계 등 해결해야 할 잠재적 리스크를 안고 있음. 경매 절차 진행 시 이러한 부분들에 대한 철저한 조사가 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 제주 시내 중심 상업 지역에 위치하여 상업 시설 또는 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력 보유.

교통 편리: 대로변에 접하고 대중교통 이용이 용이하여 접근성이 뛰어남.

활발한 상권: 관광객 및 유동인구가 많은 지역으로, 업종에 따라 높은 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 상기 물건의 감정가, 등기부채권 총액, 현재 파악된 하자(단전, 체납 관리비 가능성, 미상 임대 관계 등)를 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요소이나, 체납 관리비 승계 여부 및 미상 임대 관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 임대 시세 조사, 주변 부동산 시장 분석 등 심층적인 시장 조사가 요구됩니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려우며, 투자자는 반드시 추가적인 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.