나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [6] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 11층 1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8627 (6)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 11층 1106호

용도: 오피스텔

감정가: 65,000,000원

토지면적: 2.66㎡ (공유 지분: 2.656㎡)

건물면적: 17.29㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2004년 3월 26일

1.1. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "롯데시티호텔 제주" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

본 건이 속한 토지는 남동측으로 폭 약 35m의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 9월 10일 농협은행주식회사 근저당권 (을7) 입니다.

본 건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 명시된 권리는 없습니다.

채권 총액: 약 3,288,000,000원 (에이치에프엔사일유동화전문유한회사 외 다수) 입니다.

주의사항:

본 건은 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

체납 관리비 중 공용부분은 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 미납 내역 및 인수 여부를 확인하시기 바랍니다 (대법원 판례 2001다8677 참조).

1.3. 상권분석

제주시 연동 지역은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지 중 하나입니다.

주변에 호텔, 상가, 주거 시설이 밀집하여 유동 인구가 풍부한 편입니다.

업무시설 및 근린생활시설이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 롯데시티호텔 인근으로 쇼핑, 외식, 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전기 요금 미납으로 인한 단전: 2025년 7월 24일 이후 전기 공급이 중단된 상태이며, 전기 공급 재개 시 미납 요금 정산이 필요합니다.

* 관리비 등 공과금 미납 가능성: 체납된 공용 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 낙찰 전 반드시 확인 및 정산 방안 마련이 필수적입니다.

* 건물 노후화: 2004년 사용 승인된 건물로, 향후 시설 유지 보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 등기부상 후순위 권리는 소멸 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 제주 연동의 중심 상업지구에 위치한 소형 오피스텔로, 입지적 장점은 분명합니다.

감정가 65,000,000원 대비 최근 유사 건물(30㎡)의 매매가가 70,980,000원에 형성되어 있어 시세 반영이 필요한 상황입니다.

다만, 전기 요금 미납으로 인한 단전 및 잠재적 관리비 미납 이슈는 반드시 해결해야 할 리스크 요인입니다.

현장 조사 및 관리사무소 확인을 통해 정확한 미납 내역 파악이 최우선 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 관광 및 상업 중심지에 위치한 소형 오피스텔로서, 임대 수익 및 시세 차익 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 건물 노후화 대비 향후 리모델링 또는 신축 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다 (장기적 관점).

* 부동산 임의경매로, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보 기준으로, 본 건 건물면적 17.29㎡에 대한 감정가는 65,000,000원입니다.

최근 유사 건물(30㎡)의 매매가가 70,980,000원에 형성되어 있으나, 본 건은 면적이 다르다는 점을 고려해야 합니다.

전기 단전 및 잠재적 관리비 미납 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다.

추정 입찰가는 58,000,000원 내외를 제안하며, 현장 확인 및 미납 관리비 액수에 따라 최종 입찰가는 조정되어야 합니다.

(참고: 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.