나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 6층 604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경8627 (2) 사건에 대한 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8627 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 6층 604호 (도로명주소: 제주특별자치도 제주시 도령로 111 (연동))

용도: 아파트 (건축물대장상 복합 용도: 아파트, 오피스텔, 제1종근린생활시설)

감정가: 234,000,000 원

토지면적: 11.88㎡ (약 3.60평)

토지지분: 11.878㎡ (약 3.60평)

건물면적: 77.33㎡ (약 23.39평)

건물지분: 77.33㎡ (약 23.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프엔사일유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

주의사항: 2025년 7월 24일 09시 이후 전기요금 미납으로 단전 중

1.2. 건물및토지상세정보

건물명: 진호뉴캐슬

총층수: 15층 (본건은 6층)

사용승인일: 2004년 3월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

외벽: 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등

내벽: 페인팅 마감, 벽지 마감 및 타일 붙이기 등

바닥: 타일 마감, 장판지 깔기 등

창호: 샷시 창호 등

토지형상: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지

토지이용: 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용 중

인접도로: 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로와 접함

1.3. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "롯데시티호텔 제주" 북동측 인근에 위치.

주변환경: 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대.

교통: 제반 차량 접근 용이, 인근 노선버스 정류장 소재하여 교통 사정은 보통.

토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구(50M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (2015.09.10. 접수)

총 채권액: 3,288,000,000 원

인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨)

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

임차인: 주식회사한화국제여행사

보증금: 10,000,000 원

차임: 600,000 원

사업자등록일: 2016-10-19

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 보호받기 어렵습니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 제주 시내 주요 상업 지역에 위치하고 있어 상업 시설 이용이 편리합니다. 주변에 롯데시티호텔 제주가 있어 관광객 및 유동 인구가 많을 것으로 예상됩니다. 상가, 오피스텔, 주거 시설이 복합적으로 분포되어 있어 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다. 주변 지역은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 입지할 가능성은 낮습니다.

1.6. 생활정보

주변 교통 사정이 양호하고, 근린생활시설이 밀집한 지역 특성상 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 전기요금 미납으로 인한 단전: 2025년 7월 24일 이후 전기 공급이 중단된 상태로, 입주 시 전기 공급 재개 및 관련 비용 확인이 필요합니다.

* 체납 관리비: 현장 조사 시점(2025.08.29.) 기준, 전기 외 공동 요금 등이 미납된 것으로 보입니다. 대법원 판례(2001다8677)에 따라 체납 관리비 중 공용부분은 승계될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 체납 내역 및 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 경매 절차 상 소멸될 것으로 예상되나, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 제주 시내 중심 상업 지역에 위치한 아파트/오피스텔로, 입지 조건은 양호합니다. 그러나 전기 요금 미납으로 인한 단전 및 체납 관리비 승계 가능성 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 충분한 고려가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 제주 시내 중심 상권 위치: 유동 인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 복합 용도: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 활용 가능성이 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000 원입니다. 인수 보증금은 0원이며, 특별히 인수해야 할 권리 사항이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 전기 단전 및 관리비 미납 등 현안을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크를 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.