나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30126 [6] 전남광주통합특별시 광산구 운남동 401-4 근린생활시설 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '우방아이유쉘아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 미개발지, 기존주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등의 주거지대임.

교통상황

본건 서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 양호시 됨.

건물의 구조

기호 1) ~ 5) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 2층 202호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 및 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감. 창호 : 샤시임. 기호 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중, 1층 103호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 및 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

1) : 미용실. 2), 4), 5) : 사무소. 3) : 공실. 6) : 식당.

설비내역

위생 및 급수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형으로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

건축물대장상 2) 용도는 소매점이나 현황 사무소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30126 (6)

소재지: 광주광역시 광산구 운남동 401-4 근린생활시설 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 506,000,000원

토지면적: 83.08㎡ (약 25.13평)

토지지분: 83.08㎡ (약 25.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

건물지분: 54.6㎡ (약 16.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주은행 (추정)

특이사항: 공동담보

감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '우방아이유쉘아파트' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 미개발지, 기존주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등의 주거지대가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상태

본건 서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 양호합니다.

본건은 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리는 2018년 10월 29일 접수된 광주은행의 근저당권공동담보목록(을7)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

- 소유권보존 (갑1, 2016-02-03 접수)

- 근저당권공동담보목록 (을7, 2018-10-29 접수, 255,600,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정 (갑4, 2026-02-26 접수, 1,622,686,113원) - 매각으로 소멸

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 255,600,000원입니다. (주채무액 기준)

3.3. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-04-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

다만, 현재 등기부등본 상에는 지상권에 대한 별도 기재가 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 103호에 해당합니다.

건물 외벽은 석재, 벽돌, 판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감되었습니다. 창호는 샤시입니다.

본건(1층 103호)의 이용 상태는 식당입니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

본건이 속한 건물 내 다른 호실들은 미용실, 사무소 등으로 이용 중이거나 공실 상태입니다. (구체적인 이용 현황은 '이용상태' 항목 참조)

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주거 환경

본건 북측 인근에 '우방아이유쉘아파트'가 위치하여 잠재적인 고객층을 확보하고 있습니다.

지역 내 주거지대가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

서측 인근의 주요 간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접하여 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 현황 차이 (타 호실)

건축물대장상 용도와 현황 이용이 다른 호실이 일부 존재합니다. (본건이 아닌 다른 호실에 대한 정보로, 전반적인 건물 관리 상태에 대한 참고사항입니다.)

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본 물건의 최종 처리 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 사항

대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도를 위한 협의가 필요할 수 있습니다.

다만, 인수하는 임차 보증금이 없어 명도 과정에서의 금전적 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 운남동에 위치한 근린생활시설(식당) 경매 물건입니다.

아파트 단지 인근에 위치하여 지역 내 배후 수요가 있는 점은 긍정적입니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 후순위 권리가 소멸되므로 인수할 권리는 없습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담은 없습니다.

공동담보 물건이라는 점에서 다른 담보물의 처리 경과를 주시할 필요가 있습니다.

전반적으로 권리관계는 명확하나, 상권 분석 및 임대 수익률 등을 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 인근 상가로서 지역 내 고정 고객층 확보 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔합니다.

* 대항력 없는 임차인이 있어 명도 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 제2종일반주거지역 내 근린생활시설로, 지역 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 면적 정보

감정가: 506,000,000원

토지 면적: 83.08㎡ (약 25.13평)

건물 면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

총 면적: 137.68㎡ (약 41.65평)

9.2. 추가 분석 필요 사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 본건과 유사한 조건의 주변 상가 시세 조사 (매매 및 임대)

* 최근 유사 물건의 낙찰가율 분석

* 향후 임대 수익률 분석 및 예상 공실률 고려

* 인근 지역 개발 계획 및 미래 가치 평가

* 공동담보물건의 경매 진행 상황 및 예상 낙찰가 추이 파악

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 위에서 제시된 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 시설 분석:

외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 혐오 시설 등 주변 환경 분석은 본 보고서에서 수행할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.