나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30126 [2] 전남광주통합특별시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '우방아이유쉘아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 미개발지, 기존주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등의 주거지대임.

교통상황

본건 서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 양호시 됨.

건물의 구조

기호 1) ~ 5) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 2층 202호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 및 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감. 창호 : 샤시임. 기호 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중, 1층 103호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 및 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

1) : 미용실. 2), 4), 5) : 사무소. 3) : 공실. 6) : 식당.

설비내역

위생 및 급수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형으로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

건축물대장상 2) 용도는 소매점이나 현황 사무소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

별도등기 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30126 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주은행 (추정)

감정가: 377,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 운남동 402-10, 근린생활시설 1층 102호

용도: 근린상가

토지면적: 73.41㎡ (약 22.21평)

건물면적: 47.90㎡ (약 14.49평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 102호

외벽: 석재, 벽돌, 판넬 등 마감

내벽: 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감

창호: 샤시

1.3. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사거룡개발 (2016.02.03)

말소기준권리: 광주은행 근저당권 (2016.02.03, 금300,000,000원)

주요 권리내역: 다수의 근저당권 (광주은행, 총 2,700,000,000원) 설정 후 모두 말소 예정. 소유권이전 (이창용, 2022.05.13) 존재.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (별도등기 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '우방아이유쉘아파트' 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 미개발지, 기존 주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 양호합니다. 남측으로는 2차선 도로, 북측으로는 세로(막다른 도로)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

말소기준권리인 광주은행의 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

총 4명의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수해야 할 임차보증금은 총 0원입니다.

* 임차인: 국

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-29

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주 (주식회사에스아이인베스트먼트)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2022-12-22

배당신고일자: 2026-03-31

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주 (주식회사중외공원모아미래도)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-13

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 채무 총액이 27억원에 달하나, 이는 경매를 통해 매각되는 부동산의 가치 및 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 임차인들의 대항력 부재로 인해 별도의 명도 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 운남동은 아파트 단지와 주택가가 밀집된 지역으로, 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설의 수요가 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상가 현황

본건과 인접한 상가들의 업종은 주로 식당, 사무소, 미용실 등으로 파악됩니다. 이는 지역 상권이 점진적으로 형성되고 있음을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 북측 인근의 '우방아이유쉘아파트' 및 주변 주거 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 거리는 다소 존재할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

주요 간선도로와 인접하여 차량을 이용한 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 편의성은 인근 도로변의 버스 노선 등을 통해 확보될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

건물 이용 상태 중 '3) 공실'이 있는 점과 일부 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 설정된 점은 향후 공실 발생 가능성 또는 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 건축물대장과의 현황 차이

건축물대장상 용도가 소매점인 부분이 현황 사무소로 이용 중인 점은 경미한 사항으로 판단되나, 추후 관리 측면에서 유의할 필요가 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

인근 지역 조사 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (주변 조사 결과: 광주광역시 광산구 운남동 402-10 인근 혐오시설 없음)

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 운남동의 근린생활시설로, 비교적 안정적인 배후 주거 단지를 기반으로 하고 있습니다. 토지와 건물 일괄매각이며, 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 명확합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 감정가 대비 인수 보증금이 0원이라는 점은 매력적인 요소입니다. 다만, 일부 공실 존재 가능성, 소규모 상권 특성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위 권리 모두 소멸되어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 인수되는 임차보증금이 0원으로, 명도 및 추가 비용 부담이 없습니다.

* 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 감정가 대비 낮은 초기 비용으로 투자가 가능할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계 0원을 제외한 감정가 377,000,000원을 기준으로, 본건의 현황 및 시장 상황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다. (주의: 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 심화, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

보수적인 접근: 감정가의 80% ~ 90% (301,600,000원 ~ 339,300,000원)

적정 수준 접근: 감정가의 90% ~ 100% (339,300,000원 ~ 377,000,000원)

본건의 입찰가는 약 330,000,000원 ~ 360,000,000원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.