나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30126 [4] 전남광주통합특별시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '우방아이유쉘아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 미개발지, 기존주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등의 주거지대임.

교통상황

본건 서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 양호시 됨.

건물의 구조

기호 1) ~ 5) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 2층 202호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 및 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감. 창호 : 샤시임. 기호 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중, 1층 103호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 및 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

1) : 미용실. 2), 4), 5) : 사무소. 3) : 공실. 6) : 식당.

설비내역

위생 및 급수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형으로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

건축물대장상 2) 용도는 소매점이나 현황 사무소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30126 (4)

소재지: 광주광역시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 140,000,000원

토지면적: 72.51㎡ (약 21.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.31㎡ (약 14.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주은행 (추정)

총 채권액: 2,700,000,000원

말소기준권리: 광주은행 근저당 (2016-02-03)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

특이사항: 공동담보, 별도등기 있음

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '우방아이유쉘아파트' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 미개발지, 기존 주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

본건 서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 양호하며, 남측으로는 2차선 도로, 북측으로는 세로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 국인근

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-29

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사중외공원모아미래도

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-13

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

등기부 현황:

* 소유권보존: 2016-02-03, 주식회사거룡개발

* 근저당: 2016-02-03, 광주은행 (금300,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 2016-02-03, 광주은행 (금540,000,000원) - 말소

* 근저당: 2016-07-01, 광주은행 (금660,000,000원) - 말소

* 근저당: 2018-01-18, 광주은행 (금1,200,000,000원) - 말소

* 소유권일부이전: 2022-05-13, 서석희 (매매)

* 임의경매: 2026-02-26, 광주은행 (1,622,686,113원) - 말소

1.3. 상권분석

본 물건은 광주광역시 광산구 운남동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 근린생활시설로, 인근 아파트 단지 및 주택가의 배후 수요를 기반으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

현재 건물은 미용실, 사무실, 식당 등으로 이용되고 있는 것으로 파악되어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설로서의 기능을 수행하고 있습니다.

다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도 불일치(2호: 소매점 vs 사무소)는 상권 활성화 및 추후 건물 이용에 있어 잠재적인 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 '우방아이유쉘아파트'를 비롯한 주거 단지가 자리하고 있어 주민들의 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주요 간선도로와의 접근성이 좋아 광주 시내로의 이동이 편리하며, 이는 직장인이나 외부 활동이 잦은 입주자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

별도등기 존재: 등기부등본상 '별도등기'가 존재한다는 점은 해당 물건에 추가적인 권리관계가 있음을 시사합니다. 이는 추후 소유권 행사나 처분에 있어 예기치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 반드시 상세 확인이 필요합니다.

건축물대장 상 용도와 현황 용도 불일치: 본건 2호는 건축물대장상 '소매점'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '사무소'로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 향후 행정상의 제재나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으며, 합법적인 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

임대 관계 불확실성: 제시된 임차인 현황에 따르면 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 하지만 실제 임대 관계는 미상으로, 이는 추후 명도 과정이나 계약 관계에 대한 불확실성을 내포합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

과도한 채권 총액: 27억원에 달하는 총 채권액은 본 경매 물건의 낙찰가 산정 및 향후 부동산 시장에서의 가치 평가에 상당한 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 운남동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설로, 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

토지 및 건물 면적이 협소하며, 감정가가 1.4억원으로 비교적 낮게 책정된 점을 고려할 때 소액 투자 또는 소규모 사업장 운영에 적합할 수 있습니다.

그러나 별도등기 존재, 건축물대장 상 용도 불일치, 높은 총 채권액 등 잠재적 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

주거 단지 인근 근린생활시설로 배후 수요 확보 가능성.

소액 투자가 가능한 감정가.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가 140,000,000원을 기준으로, 경매 시세, 물건의 하자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.