나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30126 [3] 전남광주통합특별시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '우방아이유쉘아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 미개발지, 기존주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등의 주거지대임.

교통상황

본건 서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 양호시 됨.

건물의 구조

기호 1) ~ 5) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 2층 202호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 및 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감. 창호 : 샤시임. 기호 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중, 1층 103호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 및 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

1) : 미용실. 2), 4), 5) : 사무소. 3) : 공실. 6) : 식당.

설비내역

위생 및 급수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형으로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

건축물대장상 2) 용도는 소매점이나 현황 사무소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30126 (3)

* 소재지: 전남광주통합특별시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 468,000,000원

* 토지면적: 88.27㎡ (약 26.7평)

* 건물면적: 57.60㎡ (약 17.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 별도등기 있음

* 특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 광산구 운남동 소재 '우방아이유쉘아파트' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 미개발지, 기존주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 교통: 본건 서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 양호한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 토지는 부정형이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 공히 제2종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (광주은행, 2016-02-03 접수) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 단, '별도등기 있음'이라는 특이사항이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 국

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2025-08-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사거룡개발 (2016-02-03)

* 소유권일부이전: 김기수 (2022-05-13)

* 근저당권: 광주은행 (총 4건, 2016-02-03 ~ 2018-01-18)

* 임의경매개시결정: 광주은행 (2026-02-26, 채권 총액 1,622,686,113원)

* 채권 총액: 2,700,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 광주광역시 광산구 운남동의 근린생활시설로, 주위 아파트 단지 및 주택가 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물의 구조는 철근콘크리트 구조이며, 1층 103호는 현재 식당으로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 용도와 현황 이용 용도에 차이가 있습니다. (2호: 소매점 / 현황: 사무소)

* 광산구는 2021년 1월부터 '우리 동네 상권정보 서비스'를 제공하여 지역 상권 현황을 파악할 수 있도록 지원하고 있으며, 광산구는 하남우산동, 첨단지구, 수완지구, 광주송정역 일대 등의 상권을 포함하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 '우방아이유쉘아파트' 북측 인근 주거지대에 위치하여 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 서측 인근 주요 간선도로에서의 접근성이 양호하여 광주시 내외 이동이 편리할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기사항전부증명서 상 '별도등기 있음'이라는 문구가 기재되어 있어, 해당 별도등기의 내용 및 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 용도는 소매점이나 현황은 사무소로 이용 중으로, 원상복구 또는 행정 조치의 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아 명도시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 광주광역시의 경우, 2016년 12월 상무 소각장 폐쇄 이후 대형 소각시설이 없어 2030년까지 소각장 준공 필요성이 제기되고 있습니다. 최근 광산구 삼거동 인근 지역에서 쓰레기 소각장 부지 선정 과정에 위장 전입 의혹이 불거져 사업이 잠정 중단된 사례가 있습니다. 본건 소재지인 운남동 자체에 인접한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 광산구 전반의 소각장 관련 논란이 있음을 인지하고 있어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 광산구 운남동의 제2종일반주거지역 내 근린상가 건물로, 아파트 단지 및 주택가 인근에 위치하여 상권 형성에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 식당, 미용실, 사무소 등으로 이용되고 있으며, 감정가는 468,000,000원입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, '별도등기 있음' 및 공부와의 차이, 임대관계 미상 등의 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 건물은 현황 영업 중인 점포가 있어 즉시 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 468,000,000원

* 채권 총액: 2,700,000,000원

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 권리관계, 물건의 현황, 시장 상황 및 추가적인 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건은 인수되는 보증금이 없어 비교적 안정적인 접근이 가능합니다. 그러나 '별도등기 있음' 명시, 공부와의 차이, 임대관계 미상 등은 리스크 요인이므로 이러한 부분들을 충분히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 감정가의 80% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 본건의 경우 374,400,000원 ~ 444,600,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. (본 예상 입찰가는 참고용이며, 최종 입찰가는 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.