나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30552 [2] 전남광주통합특별시 남구 봉선동 156 1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가),2-(나)는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 ~ 지상5층 건물 중 제1동 제1층 제102호, 제1동 제4층 제401호로서, - 외벽 : 석재붙임마감, 페인트마감 등 - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감, 페인트마감 등 - 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 근린생활시설(상호 : 도담약국)로 이용 중입니다. 기호2-(나)는 근린생활시설(상호 : 위휘트니스 봉선점)으로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가),2-(나)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등), 승강기설비, 시스템에어컨설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역(2012-07-15), 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017. 3. 16.분할되어 면적이 2,772㎡로 변경되었으나, 부동산등기사항증명서의 대지권의 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 요하는 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30552 (2)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 4층401호

용도: 근린상가

감정가: 3,440,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합

1.2. 면적

토지면적: 472.09㎡ (약 142.8평)

토지지분: 472.0874428468727㎡ (약 142.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1259.76㎡ (약 381.0평)

건물지분: 1259.76㎡ (약 381.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물구조 및 이용상태

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 ~ 지상5층 건물 중 제1동 4층 401호

외벽: 석재붙임마감, 페인트마감 등

내벽: 벽지마감, 타일붙임마감, 페인트마감 등

창호: 샷시창호

현재이용상태: 근린생활시설 (상호 : 위휘트니스 봉선점)

설비내역: 상하수도, 소방, 승강기, 시스템에어컨, 전기 설비 등

1.4. 토지사항

형상 및 이용: 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중

인접도로: 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접함

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 전통상업보존구역, 도로(도로일부 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

인근에 한국아델리움 등 대규모 아파트 단지가 다수 소재하여 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 을2 (2017-03-20) 전세권설정 (주식회사 위휘트니스, 금200,000,000원)

본건의 말소기준권리인 전세권 등기는 말소되었으며, 매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을2: 전세권 (주식회사 위휘트니스)

* 을6: 근저당 (농업협동조합자산관리회사)

* 을7: 근저당/공동담보 (유한회사신우투자개발)

* 갑5: 압류 (광주세무서장)

* 갑6: 압류 (남구청장)

* 갑7: 임의경매 (완도농업협동조합) - 현재 경매 신청인

* 갑8: 가압류 (양지회계법인)

등기부채권 총액: 4,581,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사 위

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2017-05-08

대항력: 없음

비고: 임차인은 말소기준권리와 동일하게 전세권으로 등기되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건은 근린상가로 분류되며, 현재 '위휘트니스 봉선점'으로 이용 중에 있습니다.

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

유안초등학교 및 주변 주택가를 고려할 때, 생활 편의시설 및 소규모 상업시설의 수요가 꾸준할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 유안초등학교, 봉선동 지역의 상업시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변의 한국아델리움 아파트 단지들은 편의시설을 잘 갖추고 있습니다.

5.2. 교통

남측에 접한 왕복 2차선 도로를 통해 시내 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5.3. 기타

과거 봉선동 지역이 혐오시설과 관련하여 민감했던 시기가 있었던 것으로 보이나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 현재 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지대장 및 등기부상 차이

본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017년 3월 16일 분할되어 면적이 2,772㎡로 변경되었으나, 부동산등기사항증명서의 대지권 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 필요한 상태로 조사되었습니다. 이는 추후 재산권 행사 시 행정적인 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 봉선동의 주거 및 상업 혼용 지역에 위치한 근린상가 건물입니다.

유안초등학교와 다수의 아파트 단지에 둘러싸여 있어 배후수요 확보가 용이하며, 현재 피트니스 센터로 이용 중입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 토지 분할 후 대지권 비율 정리가 필요한 공부상 차이가 존재하여 이에 대한 추가 확인 및 조치가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 봉선동의 안정적인 주거지역 내 위치

* 아파트 단지 밀집으로 인한 풍부한 잠재 고객

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리관계 명확

* 인수될 임차 보증금 없음

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외한 감정가 3,440,000,000원을 기준으로, 물건의 현황, 권리관계, 주변 시세, 입찰 당시 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 공부상 토지 권리관계 정리 필요 사항을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.