나이스옥션 법원경매 경주 2025타경608 [2] 경상북도 경주시 황성동 521-76 황성상가 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '황성동현대1차아파트' 동측 인근에 위치하는 황성상가 제2층 제201호 및 제202호 단위상가로서 부근 일대는 노산상가, 근린생활시설, 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건이 소재한 건물까지 차량 출입 가능하며 일반대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지상2층 건물 중 제2층 제201호 및 제202호 단위상가로서 외벽 : 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 인테리어 마감재 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공히 근린생활시설(교습소) 용도이나 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못하였음.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비 및 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 지면은 대체로 평탄하며 건부지(근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로(가)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

황성동 521-76 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계림중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 본건의 의뢰조서상 용도가 일반음식점이나 2012.11.19자로 표시변경신청에 의거 일반음식점을 학원으로 변경하였으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경608 (2)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 521-76 황성상가 제2층 제202호 (새주소: 경상북도 경주시 황성로1번길 27-1 (황성동))

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 49,000,000원

토지면적: 36.43㎡ (약 11.02평)

토지지분: 36.4308㎡ (약 11.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물지분: 30㎡ (약 9.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOO (강동농업협동조합)

건물구조: 철근콘크리트조 슬라브 지붕 지상 2층 건물 중 제2층 제202호

사용승인일: 1994년 01월 27일

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 황성동에 위치하며, '황성동현대1차아파트' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 노산상가, 근린생활시설, 단독주택 및 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

건물까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

새 주소로는 경상북도 경주시 황성로1번길 27-1 (황성동)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건은 다수의 소유권 이전 및 권리 설정 이력이 있습니다.

말소기준권리는 2013년 11월 28일 접수된 강동농업협동조합의 근저당권(을8)으로, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, '을8' 권리는 등기부요약상 '말소'로 표시되어 있으나, 경매의 말소기준 권리로 작용할 수 있습니다.)

2025년 06월 26일 접수된 부산신용보증재단의 가압류(갑8)와 2025년 12월 16일 접수된 강동농업협동조합의 임의경매개시결정(갑9) 등기 또한 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 사항으로는 없습니다.

임차인 현황: 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계: 미상임.

이해관계인 부재로 내부 확인을 못하였으므로, 임차인 현황 및 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

황성상가 내에 위치한 근린생활시설로서, 주변 아파트 단지 및 주거 지역을 배후로 하고 있습니다.

과거 일반음식점에서 학원(교습소)으로 용도 변경 이력이 있는 것으로 보아, 교육 관련 시설 등 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

인근에 다른 상가 건물들도 다수 위치하여 지역 내 상권 형성의 일부를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

황성동 지역은 경주시의 주요 주거 지역 중 하나로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

인근 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

차량 이용 시 경주시 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태: 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비 상태, 점유 현황 등을 직접 확인하지 못하였습니다. 이는 실제 현황과 다를 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인지 여부 및 임대 조건, 임차인의 대항력 유무 등이 파악되지 않아 인수해야 할 권리가 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(계림중학교), 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재개발 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 황성동의 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가 건물로, 비교적 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 제1종근린생활시설로 이용 가능합니다.

권리 관계는 경매로 인해 대부분 소멸될 예정이나, 임차인 현황 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하나, 이는 지역 특성을 고려할 때 일반적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주거 지역을 기반으로 한 고정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 다양한 용도 활용 가능성: 현재 교습소 용도 외에도 일반음식점, 소매점 등 다양한 근린생활시설로 활용 가능성이 있습니다.

* 경주시의 지역적 가치: 경주시의 개발 계획 및 지역 경제 활성화 추이에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 49,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 분석 재확인, 유사 물건의 최근 거래 사례, 법원 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.