나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10791 [5] 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 "경주세무서" 북서측 약 300 m 지점에 위치하는 오피스텔인 "동부이끌림2차" 제2층 제205호, 제3층 제304, 제305호, 제4층 제402, 제403호, 제6층 제601호, 제604호 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설 등의 각종 점포와 다세대주택, 단독주택 및 소규모 아파트단지등으로 형성된 정비된 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건 중 제205호 등 단위오피스텔로서 외벽 : 석재 붙임 드라이비트 등 마감 내벽 : 내장용 타일 및 벽지 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일 : 2012.09.21.)

이용상태

기호 1-7) : 오피스텔

설비내역

위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보시설, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴의 토지로 북측 강변도로보다 다소 저지이나, 서측 도로 및 인접지대와는 대체로 평탄한 오피스텔 및 소매점부지임.

인접 도로상태등

북동측 폭 약 20m 의 강변도로, 서측 폭 약15m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(2020-12-28)(36m이하) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신라중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호 2)토지는 기호 1)에 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사를 하지 못하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리상태 등을 상정하여 평가하였으므로 조사결과에 따라 다소의 가격차이가 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경10791 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (엠OOOOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 경주시 성건동 1-4 외 1필지, 동부이끌림2차 제4층 제403호 (신주소: 경상북도 경주시 동문로 98)

건물용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

사용승인일: 2012년 09월 21일

건축물 규모: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 7층 건물 중 4층

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.49㎡ (약 9.22평)

토지 지분: 30.4907㎡

건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.81㎡

1.4. 감정가

감정가: 106,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동에 위치하며, "경주세무서" 북서측 약 300m 지점에 자리한 "동부이끌림2차" 오피스텔입니다. 북측으로는 북천 강변도로와 접하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 및 소규모 아파트 단지 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 건물은 북동측 폭 약 20m의 강변도로와 서측 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종일반주거지역에 속하며, 고도지구(36m 이하), 중로2류(폭 15m~20m) 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(200m) 및 상대보호구역(신라중학교)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 여부

주변에는 경주세무서, 북천 강변, 상업시설, 주택가 등이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 경주 지역에는 폐기물처리시설(클린에너지센터)이 천북면 일원에 계획 및 운영 중이나, 본건 소재지인 성건동과는 거리가 상당하여 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상 (0000-00-00)

대항력: 없음

비고: 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 주요 정보가 누락되어 있어 보증금 및 차임의 구체적인 사항을 확인하기 어렵습니다. 다만, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 지에스개발주식회사 (2012-09-25)

근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (102,000,000원, 2017-03-16) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 엠씨아이대부주식회사 (645,812,667원, 2025-11-13, 사건번호: 경주지원 2025타경10791)

등기부채권 총액: 102,000,000원

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 성건동 지역은 경주시 도심 서북쪽에 자리하며, 동국대학교 경주캠퍼스와 경주여자고등학교가 인접해 대학가 및 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 북천 강변의 정비된 둔치는 시민들의 휴식 및 여가 공간으로 활용되고 있습니다. 오피스텔 주변으로는 다양한 근린생활시설과 소매점들이 분포하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

건물 자체에는 오피스텔 외에 일부 근린생활시설이 포함될 수 있으며, 건물 인근으로 다양한 식당, 카페, 편의점 등 상업시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

차량 접근성이 우수하며, 시내버스 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 기관

* 경주세무서 (북서측 약 300m)

* 북천 강변 (인접)

* 신라중학교 (상대보호구역)

* 동국대학교 경주캠퍼스, 경주여자고등학교 (인근)

* 주변 상업시설 및 편의점

5.3. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역과 주거 지역이 혼재되어 있어 비교적 정돈된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

현장 방문 시 잠금장치 및 점유자 부재로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 정보 불확실성

임차인 조 의 전입일자, 확정일자 등이 미상으로 누락된 정보가 있어, 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 완전히 배제하기 어렵습니다. 비록 대항력은 없으나, 보증금 반환 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후화

2012년 9월에 사용 승인된 건물로, 약 14년이 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획상 제한

고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 지역별 법규에 따른 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 성건동에 위치한 동부이끌림2차 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자용으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 다만, 현장 내부 조사 불가, 임차인 정보의 일부 누락, 건물 노후화 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 특히, 외부 조사만으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 물건 상태와는 다소 차이가 있을 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

경주시 도심 인근에 위치하여 접근성이 우수하며, 북천 강변과 인접하여 쾌적한 환경을 일부 누릴 수 있습니다. 주변 상업 및 주거시설과의 혼합으로 인해 기본적인 생활 편의가 보장됩니다.

8.2. 가격 경쟁력

감정가 1억 6백만원 대비 최근 유사 면적 오피스텔 실거래가(5,981㎡ 기준)가 7,136만원에서 11,400만원 사이에 분포하고 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 수익성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(59.81㎡)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 19일, 4층: 7,136만원

* 2026년 5월 19일, 6층: 7,136만원

* 2026년 5월 11일, 3층: 11,400만원

본건은 4층 제403호로, 가장 최근 실거래가인 4층 거래(7,136만원)를 참고하되, 3층 거래 사례(11,400만원)에서 나타난 가격 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. 또한, 감정가는 106,000,000원입니다.

현재 시장 상황과 유사 물건의 거래가격을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가 수준에서 소폭 하향 조정하거나, 시장 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 범위입니다.

임차인 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.