나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10791 [6] 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 "경주세무서" 북서측 약 300 m 지점에 위치하는 오피스텔인 "동부이끌림2차" 제2층 제205호, 제3층 제304, 제305호, 제4층 제402, 제403호, 제6층 제601호, 제604호 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설 등의 각종 점포와 다세대주택, 단독주택 및 소규모 아파트단지등으로 형성된 정비된 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건 중 제205호 등 단위오피스텔로서 외벽 : 석재 붙임 드라이비트 등 마감 내벽 : 내장용 타일 및 벽지 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일 : 2012.09.21.)

이용상태

기호 1-7) : 오피스텔

설비내역

위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보시설, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴의 토지로 북측 강변도로보다 다소 저지이나, 서측 도로 및 인접지대와는 대체로 평탄한 오피스텔 및 소매점부지임.

인접 도로상태등

북동측 폭 약 20m 의 강변도로, 서측 폭 약15m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(2020-12-28)(36m이하) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신라중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호 2)토지는 기호 1)에 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사를 하지 못하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리상태 등을 상정하여 평가하였으므로 조사결과에 따라 다소의 가격차이가 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제6층 제601호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 경주지원 2025타경10791 (6)

소재지: 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제6층 제601호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 106,000,000원

토지 면적: 30.49㎡ (약 9.22평)

건물 면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (등기부상)

건물 사용승인일: 2012년 9월 21일

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 성건동에 위치한 "동부이끌림2차" 오피스텔 제6층 제601호입니다. 경주세무서 북서측 약 300m 지점에 자리하고 있으며, 북측으로 북천 강변도로와 접하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 및 소규모 아파트 단지 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다. 차량 출입은 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북동측으로는 폭 약 20m의 강변도로, 서측으로는 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(36m 이하), 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신라중학교)에 해당합니다. 주변 지역을 지도상으로 확인한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건에는 다음과 같은 권리 관계가 존재합니다.

등기부상 말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(102,000,000원)입니다.

임의경매 개시결정 등기(2025타경10791)는 2025년 11월 13일에 접수되었습니다.

현재 등기부상 채권 총액은 117,000,000원입니다.

본 경매 절차를 통해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023년 4월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하지 않습니다. 본건의 경우 임차인의 대항력이 없으므로, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요하나, 본 건은 보증금이 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 경주시 성건동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 북천 강변이 인접하여 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

1.5. 생활정보

건물은 2012년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 6층에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 타일 및 벽지, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수 설비, 승강기, 옥내 소화전, 화재 경보 시설, 도시가스 개별 난방 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 인근에 경주세무서 및 신라중학교 등이 있어 행정 서비스 접근성 및 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태 미확인: 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 평가와 다를 수 있으며 이에 따른 수리비가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 106,000,000원이나, 최근 실거래가 자료상으로는 6층 물건이 71,360,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이러한 가격 차이는 향후 입찰가 산정 및 투자 결정 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 명도 관련 사항: 비록 임차인의 대항력이 없더라도, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경주시 성건동에 위치한 준신축급 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하여 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가가 필수적입니다. 6층 물건의 실거래가를 감안할 때, 현재 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만 3층 물건의 더 높은 실거래가 사례는 향후 가치 상승 가능성을 보여줍니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 실거래가: 6층 물건의 최근 실거래가(71,360,000원)는 감정가(106,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 역세권 및 상업지역 인접: 비록 직접적인 역세권은 아니나, 경주 시내 상업 지구와 근접하여 생활 편의성이 우수하며, 지속적인 시세 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

* 안정적인 건물 관리: 2012년 준공된 건물로, 비교적 관리가 잘 이루어졌을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 6층 물건의 실거래가(71,360,000원)와 감정가(106,000,000원), 그리고 3층의 고가 거래 사례(114,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다. 본건은 6층 물건의 실거래가를 기준으로 하되, 감정가와의 차이 및 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.