나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10791 [7] 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 "경주세무서" 북서측 약 300 m 지점에 위치하는 오피스텔인 "동부이끌림2차" 제2층 제205호, 제3층 제304, 제305호, 제4층 제402, 제403호, 제6층 제601호, 제604호 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설 등의 각종 점포와 다세대주택, 단독주택 및 소규모 아파트단지등으로 형성된 정비된 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건 중 제205호 등 단위오피스텔로서 외벽 : 석재 붙임 드라이비트 등 마감 내벽 : 내장용 타일 및 벽지 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일 : 2012.09.21.)

이용상태

기호 1-7) : 오피스텔

설비내역

위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보시설, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴의 토지로 북측 강변도로보다 다소 저지이나, 서측 도로 및 인접지대와는 대체로 평탄한 오피스텔 및 소매점부지임.

인접 도로상태등

북동측 폭 약 20m 의 강변도로, 서측 폭 약15m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(2020-12-28)(36m이하) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신라중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호 2)토지는 기호 1)에 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사를 하지 못하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리상태 등을 상정하여 평가하였으므로 조사결과에 따라 다소의 가격차이가 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 경주지원 2025타경10791 (7)

물건 소재지: 경상북도 경주시 성건동 1-4 외 1필지 동부이끌림2차 제6층 제604호

물건 용도: 오피스텔

건물 면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

토지 면적: 30.49㎡ (약 9.23평) (토지 지분)

건물 사용승인일: 2012년 9월 21일

감정평가액: 106,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 성건동 "경주세무서" 북서측 약 300m 지점에 위치한 "동부이끌림2차" 오피스텔 제6층 제604호입니다.

북측으로는 북천 강변도로와 접하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트단지 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 북동측 폭 약 20m 강변도로, 서측 폭 약 15m 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 고도지구(36m이하), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(신라중학교)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(102,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 117,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 11월 4일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경주시 성건동 일대는 오피스텔과 근린생활시설, 주택이 혼합된 지역으로, 다양한 상업 시설과 주거 시설이 공존하고 있습니다.

최근 5년간 동일 건물(동부이끌림2차, 전용면적 59.81㎡)의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 19일: 71,360,000원 (4층)

* 2026년 5월 19일: 71,360,000원 (6층)

* 2026년 5월 11일: 114,000,000원 (3층)

이를 바탕으로 볼 때, 해당 면적의 오피스텔 시세는 약 71,360,000원에서 114,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

전용면적 59.81㎡ 기준, 최근 평균 매매가는 약 85,573,333원으로 분석됩니다. (㎡당 약 1,430,750원)

감정평가액(106,000,000원) 대비 최근 거래가는 낮은 편에 속하여, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 제6층 제604호입니다.

* 외벽: 석재 붙임, 드라이비트 등 마감

* 내벽: 내장용 타일 및 벽지 등 마감

* 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감

* 창호: 샛시조 유리창 등

* 설비 내역: 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보시설, 도시가스 개별난방 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 환경: 경주세무서, 북천 강변도로와 인접하며, 근린생활시설, 상점, 주택 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 점유자 부재 및 내부 확인 불가: 본건은 현재 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태나 하자 여부, 정확한 이용 상태 등은 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 조사 결과와 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

* 미확인 임대 여부: 임대 여부 및 임대 조건에 대한 확인이 불가하여, 임대 계약이 존재하는 경우 별도의 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.)

* 향후 시세 변동 가능성: 부동산 시장 상황 및 지역 개발 계획에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 생활에 심각한 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경주시 성건동의 오피스텔로, 비교적 신축(2012년 준공)이며 도심 내 주거 및 상업 혼용 지역에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

현재 등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 파악된 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 낮은 가격으로 거래된 사례가 있어, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 내부 확인이 불가하다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 경주시 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 접근성과 편의성이 좋습니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 실현할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 59.81㎡ 면적의 오피스텔이 71,360,000원에서 114,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

평균 시세는 약 85,573,333원으로 파악됩니다.

내부 확인 불가 및 경매 특수성을 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

최근 거래가 중 최저가(71,360,000원)와 평균 시세(85,573,333원)를 고려하고, 감정가 106,000,000원의 80% 수준을 기준으로 산정했을 때, 예상 입찰가는 약 85,000,000원으로 제안합니다.

이 예상 입찰가는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 낙찰 후 명도 및 재매각/임대를 통해 수익을 창출할 수 있는 수준입니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.