나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10791 [3] 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제3층 제305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 "경주세무서" 북서측 약 300 m 지점에 위치하는 오피스텔인 "동부이끌림2차" 제2층 제205호, 제3층 제304, 제305호, 제4층 제402, 제403호, 제6층 제601호, 제604호 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설 등의 각종 점포와 다세대주택, 단독주택 및 소규모 아파트단지등으로 형성된 정비된 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건 중 제205호 등 단위오피스텔로서 외벽 : 석재 붙임 드라이비트 등 마감 내벽 : 내장용 타일 및 벽지 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일 : 2012.09.21.)

이용상태

기호 1-7) : 오피스텔

설비내역

위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보시설, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴의 토지로 북측 강변도로보다 다소 저지이나, 서측 도로 및 인접지대와는 대체로 평탄한 오피스텔 및 소매점부지임.

인접 도로상태등

북동측 폭 약 20m 의 강변도로, 서측 폭 약15m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(2020-12-28)(36m이하) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신라중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호 2)토지는 기호 1)에 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사를 하지 못하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리상태 등을 상정하여 평가하였으므로 조사결과에 따라 다소의 가격차이가 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 경주지원 2025타경10791 (3)

소재지: 경상북도 경주시 성건동 1-4 외 1필지 동부이끌림2차 제3층 제305호

용도: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

토지면적: 30.49㎡ (약 9.22평)

건물면적: 59.81㎡ (약 18.10평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 성건동 소재 "경주세무서" 북서측 약 300m 지점에 위치한 "동부이끌림2차" 오피스텔 내 제305호입니다.

주변은 북측으로 북천 강변도로와 접하고 있으며, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트단지 등이 혼재된 정비된 주택 및 상가 혼용 지대입니다.

건물은 북동측 폭 약 20m의 강변도로와 서측 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

토지 이용계획으로는 제2종일반주거지역, 고도지구(36m 이하), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(신라중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 2012년 9월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 7층 건물 중 제3층 제305호입니다.

등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 지에스개발주식회사 (2012-09-25)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2017-03-16, 102,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 경주세무서장 (2023-03-29) - 말소

* 주택임차권: 박건 (2025-11-12, 10,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 엠씨아이대부주식회사 (2025-11-13, 645,812,667원) - 말소

등기부채권 총액은 112,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박건

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-22

* 확정일자: 2025-09-29

* 배당신고일자: 2025-11-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경주시 성건동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 북천 강변도로와 인접하여 조망 및 접근성이 양호합니다.

인근에 경주세무서가 소재하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 상업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 2012년 9월에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다.

내부 설비로는 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보시설, 도시가스 개별난방 시스템을 갖추고 있어 생활이 편리합니다.

외벽은 석재 붙임 및 드라이비트, 내벽은 타일 및 벽지, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 외부에서의 개략적인 조사와 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 조사 결과에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

현재 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 임대 여부 및 내부 상태 확인이 불가능하므로, 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

고도지구 및 상대보호구역 지정은 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시의 중심 상업 및 주거지역에 위치하며, 현대적인 시설을 갖춘 오피스텔입니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 및 점유 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 경주시 성건동 내 역세권 및 강변 인접한 좋은 입지

* 비교적 신축(2012년 준공) 건물로 현대적 편의시설 완비

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 권리 관계 명확

* 인수해야 할 임차 보증금 없음

* 주변 상권 활성화로 인한 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 동일 건물(동부이끌림2차)의 59.81㎡ 면적 기준으로 2026년 5월에 3층이 114,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 4층과 6층의 경우 71,360,000원에 거래된 사례도 확인됩니다.

감정가 106,000,000원을 기준으로, 가장 유사한 3층 거래 사례(114,000,000원)와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 예상됩니다.

인수할 보증금이 없는 점, 권리 관계가 명확한 점을 고려하여, 보수적으로 100,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.