나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10791 [4] 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 "경주세무서" 북서측 약 300 m 지점에 위치하는 오피스텔인 "동부이끌림2차" 제2층 제205호, 제3층 제304, 제305호, 제4층 제402, 제403호, 제6층 제601호, 제604호 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설 등의 각종 점포와 다세대주택, 단독주택 및 소규모 아파트단지등으로 형성된 정비된 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건 중 제205호 등 단위오피스텔로서 외벽 : 석재 붙임 드라이비트 등 마감 내벽 : 내장용 타일 및 벽지 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일 : 2012.09.21.)

이용상태

기호 1-7) : 오피스텔

설비내역

위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보시설, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴의 토지로 북측 강변도로보다 다소 저지이나, 서측 도로 및 인접지대와는 대체로 평탄한 오피스텔 및 소매점부지임.

인접 도로상태등

북동측 폭 약 20m 의 강변도로, 서측 폭 약15m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(2020-12-28)(36m이하) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신라중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호 2)토지는 기호 1)에 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사를 하지 못하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리상태 등을 상정하여 평가하였으므로 조사결과에 따라 다소의 가격차이가 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10791 (4)

* 소재지: 경상북도 경주시 성건동 1-4 외 1필지 동부이끌림2차 제4층 제402호

* 구분: 오피스텔

* 건물명: 동부이끌림2차

* 토지면적: 30.49㎡ (약 9.22평)

* 건물면적 (전용면적): 59.81㎡ (약 18.09평)

* 감정가: 106,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2012년 9월 21일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 제4층

* 주요 용도: 업무시설 (주거용 오피스텔로 사용 가능)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 경주시 성건동, "경주세무서" 북서측 약 300m 지점.

* 주위 환경: 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 단지 등이 혼재된 정비된 주택 및 상가 혼용지대.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 북동측 폭 약 20m 강변도로, 서측 폭 약 15m 포장도로와 접함. 대중교통 사정은 보통 수준.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 3월 16일 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 102,000,000원)

* 등기부채권 총액: 102,000,000원

* 매각으로 인한 소멸: 본 경매로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 최 (2021-04-30 전입)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 결론: 인수해야 할 보증금은 없으며, 등기부상 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 일반사항: 오피스텔 및 소매점 부지로 활용되는 지역에 위치.

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동 가능.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특이사항으로 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(36m 이하), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황: 2012년 9월 준공된 7층 건물로, 본 물건은 4층에 위치.

* 내부 설비: 위생·급배수설비, 승강기, 옥내 소화전 및 화재 경보 시설, 도시가스 개별난방 등 오피스텔 기본 설비 갖춤.

* 주변 환경: 북천 강변과 인접하여 쾌적한 환경 조성 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가서에 따르면, 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부 조사를 하지 못했으며, 외부 개략 조사 및 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가함. 실제 내부 상태에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.

* 부동산 임의경매: 채무 불이행으로 인한 경매 절차이므로, 권리 관계는 명확하나 채권 총액이 감정가보다 높을 수 있다는 점을 유의해야 합니다. (등기부채권 총액 102,000,000원 vs 감정가 106,000,000원. 임의경매 채권액 645,812,667원이지만 이는 말소 대상).

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경주시 성건동에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 환경이 비교적 양호한 편입니다. 건축된 지 10년 이상 되었으나, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 위험은 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 경주 도심 내 위치하며, 주요 도로와 인접하여 접근성이 좋음.

* 주거/업무 겸용 가능: 오피스텔 용도로, 1인 가구 주거 또는 소규모 사무실로 활용 가치 보유.

* 권리관계 명확: 인수할 임차보증금 및 소멸되지 않는 권리 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 106,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월 19일, 4층, 71,360,000원 (본건과 동일 층)

* 2026년 5월 11일, 3층, 114,000,000원

* 분석: 동일 층 매매 사례 가격이 감정가보다 현저히 낮게 나타나 있으나, 다른 층의 매매 사례는 감정가보다 높게 나타나는 등 가격 편차가 존재합니다. 내부 상태 미확인 리스크와 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 95,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.