나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10791 [2] 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 "경주세무서" 북서측 약 300 m 지점에 위치하는 오피스텔인 "동부이끌림2차" 제2층 제205호, 제3층 제304, 제305호, 제4층 제402, 제403호, 제6층 제601호, 제604호 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설 등의 각종 점포와 다세대주택, 단독주택 및 소규모 아파트단지등으로 형성된 정비된 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건 중 제205호 등 단위오피스텔로서 외벽 : 석재 붙임 드라이비트 등 마감 내벽 : 내장용 타일 및 벽지 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일 : 2012.09.21.)

이용상태

기호 1-7) : 오피스텔

설비내역

위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보시설, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴의 토지로 북측 강변도로보다 다소 저지이나, 서측 도로 및 인접지대와는 대체로 평탄한 오피스텔 및 소매점부지임.

인접 도로상태등

북동측 폭 약 20m 의 강변도로, 서측 폭 약15m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(2020-12-28)(36m이하) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신라중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호 2)토지는 기호 1)에 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사를 하지 못하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리상태 등을 상정하여 평가하였으므로 조사결과에 따라 다소의 가격차이가 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10791 (2)

소재지: 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제3층 제304호

용도: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

토지면적: 30.49㎡ (약 9.22평)

토지지분: 30.4907㎡ (약 9.22평)

건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 "경주세무서" 북서측 약 300m 지점에 위치하며, "동부이끌림2차" 오피스텔 제3층 제304호입니다.

주위는 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2012년 9월 21일에 사용승인되었습니다.

토지는 대략 사다리꼴 형상으로 북측 강변도로보다 다소 저지대이나, 서측 도로 및 인접지와는 대체로 평탄한 오피스텔 및 소매점 부지입니다.

인접 도로로는 북동측 폭 약 20m의 강변도로와 서측 폭 약 15m의 포장도로가 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당(102,000,000원)입니다.

이하의 모든 권리(압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 별도의 부담(미납 관리비 등은 별도 확인 필요)은 없으며, 채권 총액 102,000,000원의 근저당권이 말소기준 권리입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경주시 성건동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 경주세무서 인근에 위치하여 행정기관의 접근성이 양호합니다.

북천 강변도로 및 폭 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 건물(동부이끌림2차) 내 59.81㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 5월 11일 3층에서 114,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

다른 층(4층, 6층)에서는 2026년 5월 19일에 71,360,000원에 거래된 사례도 있습니다.

이는 해당 물건의 3층이라는 위치가 시세에 긍정적인 영향을 줄 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보시설, 도시가스 개별난방 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

주위에는 각종 점포와 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 경주세무서가 있으며, 북천 강변도로 접근성이 좋습니다.

초등학교 등 교육시설 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있으나, 이는 학군과 관련된 사항이며 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

감정평가 시점에 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부 조사가 이루어지지 못하고 외부 조사만으로 평가가 이루어졌습니다.

이로 인해 실제 내부 상태나 관리 상태에 따라 감정가와 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

임대 여부 및 임대 조건 역시 정확히 확인되지 않아, 입찰 전 현장 방문 및 관련 정보 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 성건동에 위치한 동부이끌림2차 오피스텔로, 건축된 지 약 10년 이상 되었으나 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호합니다.

경매 진행 시 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없으며, 임차인 관련 위험 또한 낮은 것으로 파악됩니다.

다만, 내부 확인의 어려움으로 인한 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

최근 동일 층의 거래 사례를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰 후 인수 부담이 적음

* 보증금 미회수 임차인이 없어 명도 리스크 최소화

* 동일 건물 동일 층의 최근 실거래가(114,000,000원) 대비 감정가(106,000,000원) 메리트 존재 가능성

* 오피스텔 및 상가 혼용 지역으로 다양한 활용 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다.

동일 건물, 동일 면적, 동일 층(3층)의 최근 실거래가(2026년 5월 11일)가 114,000,000원으로 확인되었습니다.

타 층(4, 6층) 실거래가는 71,360,000원으로, 층별 가격 편차가 존재합니다.

점유자 부재 및 내부 확인 불가로 인한 불확실성을 감안하되, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 예상됩니다.

낙찰가율은 감정가의 99% ~ 108% 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.