나이스옥션 법원경매 안산 2025타경586 [2] 경기도 안산시 상록구 건건동 649-34 왕운빌라 5동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동 소재 '반월초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

연와조 평슬래브지붕 3층 중 1층 101호로
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생, 급배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

공히 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 안산시 상록구 건건동 649-21)
도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 안산시 상록구 건건동 649-34)
도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.
(2) 본건 구분건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이며, 대지사용권이 미정리된 상태임.

물건 비고

- 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임
- 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임, 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음
- 상록구의 사실조회회신서에 의하면 현소유자가 본건 부동산 취득당시 취득세신고서의 취득물건 내역은 건물만 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 상세

사건번호: 안산지원 2025타경586 (2)

소재지: 경기도 안산시 상록구 건건동 649-34 왕운빌라 5동 1층101호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0.0평)

토지지분: 0㎡ (0.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

건물면적: 75.82㎡ (22.9평)

건물지분: 75.82㎡ (22.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

매각대상: 건물만 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동 소재 '반월초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 소재지(경기도 안산시 상록구 건건동 649-21 및 649-34)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(반월초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 토지이용계획 및 제한 상태에 놓여 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 양

보증금: 15,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2016-09-07

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-06-24

주의: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 대항력 유무에 따른 임차인의 권리행사 가능성을 면밀히 확인할 필요가 있음.

3.2. 등기부 현황 (권리 분석)

말소기준권리: 2023-05-31 접수된 이달진의 가압류 (수원지방법원 2023카단386)

현재 진행 중인 강제경매 개시 결정 등기(2025타경586) 역시 말소기준권리 이후에 등기되었음.

따라서, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면, 해당 강제경매 절차에 따라 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리 (또는 소멸되는 권리)

본건은 건물만 매각되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 대항력 있는 임차인의 보증금 등)가 있다면 매수인에게 인수될 수 있으나, 임차인 정보상 인수 보증금은 0원으로 기재됨. 또한, 건축물 사용승인 미비 및 대지권 미등기 상태로 인해 법적 권리관계가 복잡할 수 있음.

4. 상권분석

최근 2026년 3월 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(74.11㎡)의 다세대주택이 160,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이는 본건의 감정가(102,000,000원) 대비 높은 수준이나, 본건의 건축법상 문제 및 대지권 미등기 등 법적 하자 요인을 고려 시 단순 비교는 어려움.

5. 생활정보

본건은 반월초등학교 인근에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 해당하여 기본적인 주거 생활 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임: 이는 건물의 합법적인 사용 및 향후 재건축, 리모델링 등에 제한을 줄 수 있는 중대한 사안임.

* 대지권 미등기 및 건물만 매각: 토지에 대한 권리가 명확히 등기되지 않아 건물 소유주가 토지를 사용할 법적 권리가 불확실하며, 추후 토지 관련 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인에게 보증금 반환 부담이 발생할 수 있음 (단, 본건은 인수 보증금 0원으로 기재).

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 낮아, 이러한 차이가 법적 하자 요인에 기인한 것인지 추가적인 면밀한 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 건건동에 위치한 다세대주택으로, 건물 면적(75.82㎡) 대비 감정가(102,000,000원)는 비교적 낮은 편이나, 건축물 사용승인 미비 및 대지권 미등기라는 매우 중대한 법적 하자 요인을 안고 있음. 또한 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 신고되어 있어 복합적인 권리관계 파악이 필수적임. 이러한 리스크 요인들이 향후 자산 가치 및 활용에 큰 영향을 미칠 수 있음.

8. 투자 포인트

* 법적 하자 요인을 감안한 저평가 가능성: 감정가가 시장 시세 대비 낮게 형성된 것은 중대한 법적 하자 요인 때문으로 판단되며, 이러한 문제를 해결할 수 있다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 건물만 매각의 기회: 토지 권리와 별개로 건물 자체의 취득을 통한 투자 기회를 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원이나, 최근 유사 면적(74.11㎡)의 다세대주택이 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때 시장 가치는 더 높을 수 있음. 그러나 본건의 건축법상 문제 및 대지권 미등기 등 중대한 법적 하자 요인을 감안할 때, 감정가보다 매우 높은 금액으로 입찰하는 것은 상당한 위험 부담을 수반함.

따라서, 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통해 건축물 사용승인 문제 해결 가능성 및 대지권 관련 비용을 면밀히 검토한 후, 본건의 감정가(102,000,000원)를 기준으로 하되, 리스크를 감안한 보수적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

보수적 관점에서 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 120,000,000원 범위를 제안함. 단, 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.