나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1232 [2] 경기도 화성시 남양읍 남양리 1331-7 대풍빌라 가동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 육일리 소재 '육도리마을' 내 위치하며, 주위는 전, 답, 농가주택 등이 혼재하는 순수농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근에 일반시내버스, 마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 인접대지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 현황 주거나지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(중점관리/정온) , 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '남양초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며 본건 인근에 일반시내버스, 마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건내 3층 302호로서,
외벽 : 벽돌 마감 등
창호 : 샷시 마감 등
내벽(복도) : 본타일 마감
바닥(복도) : 현장테라조 마감 등임.

이용상태

지층~3층 다세대주택 8세대 내 3층 302호 단위세대임.
(후면 건물 개황도 참고)

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 공부상 302호이나 본건 현관문에 부착된 호수표지는 '402호'로 기재되어 있으며, 현관문에 부착된 호수는 지하1층'10x호', 1층'20x호', 2층'30x호', 3층'40x호'로 표시된 상항을 현장에서 확인하였음.

물건 비고

공부상 302호이나 본건 현관문에 부착된 호수표지는 '402호'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

2. 1 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1232 (2)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 1331-7 대풍빌라 가동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 78,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

2. 2 물건 명세

토지 면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

토지 지분: 24㎡

건물 면적: 47.62㎡ (약 14.40평)

건물 지분: 47.62㎡

매각 포함 토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각 포함 건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 층수: 3층 건물 내 3층 302호

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕

1. 1 입지조건

2.1. 1 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '남양초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대입니다 [cite: provided text]. 과거에는 전, 답, 농가주택 등이 혼재하는 순수 농촌지대에 위치하였으나, 현재는 공동주택지대로 변화되었습니다 [cite: provided text].

2.1. 2 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 일반시내버스, 마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통시됩니다 [cite: provided text]. 화성시 남양읍은 화성IC와 인접하여 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

2.1. 3 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역에 해당합니다 [cite: provided text]. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 성장관리권역에 포함되어 있어 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다 [cite: provided text].

1. 2 권리분석

2.2. 1 권리 내역

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 주식회사 비지에프리테일의 근저당권 (금70,000,000원)입니다 [cite: provided text]. 이 외 다수의 권리(소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매)가 존재했으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다 [cite: provided text]. 등기부채권 총액은 128,179,800원입니다 [cite: provided text].

2.2. 2 임차인 현황

명시된 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원) [cite: provided text]. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 부담은 없습니다.

2.2. 3 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다 [cite: provided text].

1. 3 상권분석

2.3. 1 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 다세대 및 연립주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 유안캐슬(다세대, 2016년식, 57.2㎡): 2026년 5월 15,850만원에 거래되었습니다 [cite: provided text]. 이는 약 916만원/평 수준입니다.

* 헤르만하우스남양(연립, 2020년식, 66.97㎡): 2026년 5월 25,500만원에 거래되었습니다 [cite: provided text]. 이는 약 1,259만원/평 수준입니다.

* 헤르만하우스남양(연립, 2020년식, 79.60㎡): 2026년 7월 22,500만원에 거래되었습니다 [cite: provided text]. 이는 약 934만원/평 수준입니다.

본건은 건물 면적 47.62㎡ (약 14.40평)으로, 유사 면적의 물건은 직접적인 비교 대상이 없으나, 인근 시세는 평당 약 916만원에서 1,259만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다 [cite: provided text].

1. 4 생활정보

2.4. 1 교육 시설

본건은 남양초등학교 인근에 위치하고 있습니다 [cite: provided text]. 또한, 초, 중, 고등학교가 도보 통학권 내에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

2.4. 2 편의 시설

인근에 '진로식자재마트 남양점'이 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 화성시청 및 남양뉴타운이 인접해 있어 행정 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

2.4. 3 교통 및 기타 시설

본건 인근에는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며 [cite: provided text], 화성IC를 통한 광역 교통망 이용이 용이합니다. 화성시립남양아동청소년센터도 인근에 위치합니다.

1. 5 잠재적 리스크

2.5. 1 호수 표지 불일치

공부상 호수는 302호이나, 현관문 표지판에는 '402호'로 기재되어 있으며, 실제 건물 내 호수 표기가 지하 1층 '10x호', 1층 '20x호', 2층 '30x호', 3층 '40x호'로 되어 있어 혼란이 예상됩니다. 이는 등기 및 실제 거주 시 혼동을 야기할 수 있는 중요한 사항입니다 [cite: provided text].

2.5. 2 중복 사건

본건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 진행 중일 수 있습니다. 이는 경매 진행 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.5. 3 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 속해 있습니다. 가축사육제한구역은 축산업 운영에 직접적인 영향을 줄 수 있으며, 성장관리권역은 개발 및 건축 시 계획적 관리를 받는 지역으로, 향후 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다 [cite: provided text].

2.5. 4 혐오 시설

본건 소재지 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1. 6 종합 의견

본건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교육 및 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다 [cite: provided text, 2, 4, 6, 10]. 등기부상 인수 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있으며, 감정가 대비 현재 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다 [cite: provided text]. 다만, 공부상 호수와 실제 현관문 호수 표기가 다르다는 점, 그리고 중복 사건이라는 점은 반드시 확인 및 고려해야 할 리스크 요인입니다 [cite: provided text].

1. 7 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도를 포함한 경매 진행 시 리스크가 낮습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 인근 유사 물건의 매매가격을 고려할 때, 본건의 감정가(7,800만원)는 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 보입니다 [cite: provided text].

* 양호한 입지: 남양초등학교 인근에 위치하며, 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 우수합니다 [cite: provided text, 2, 4, 6, 10].

* 개발 호재 가능성: 화성시 남양읍은 지속적인 도시 개발 계획이 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1. 8 예상 입찰가

본건의 감정가는 78,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 평당가를 산출하면, 인근 다세대 및 연립주택의 평당가는 약 916만원에서 1,259만원 수준입니다 [cite: provided text]. 본건의 건물 면적은 47.62㎡ (약 14.40평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 시세는 약 13,190만원에서 18,130만원 범위로 추정됩니다 [cite: provided text].

그러나 본건은 '대풍빌라'라는 명칭으로, 비교 대상인 '유안캐슬'(2016년식) 및 '헤르만하우스남양'(2020년식)과 건축 연도 및 단지 규모 등에서 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 공부상 호수와 현관문 호수 불일치, 중복 사건이라는 리스크 요인을 고려해야 합니다 [cite: provided text].

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다. 보수적으로 접근할 경우, 100,000,000원 ~ 120,000,000원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.