나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56626 [2] 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 366-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 소재 ""한원컨트리클럽"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로서, '단독주택 부속토지로서 대부분 임야'로 조사되었음.
기호(2) : 사다리형 토지로서, '주거용 건부지'로 조사되었음.
기호(4) : 부정형 토지로서, '단독주택 부속토지(마당 등)'로 조사되었음.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지임.
기호(2,4) : 본건 서측으로 폭 약6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역(2014-12-15), 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역
기호(2) : 도시지역(2014-12-15), 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역
기호(4) : 도시지역(2014-12-15), 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

별첨 '사진용지' 및 '지적개황도' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서
(사용승인일 : 2023.06.02)
외 벽 : 황토무늬 외장 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(3) : '단독주택'으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지' 및 '건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.본건 건물의 내부구조는 일반건축물대장도면 및 표준적인 이용상황 등으로 조사하였으며, 소유자 등의 부재로 내부확인이 어려운 상황으로서, 지하층이 소재하는 것으로 조사되었는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의바람.

3.소유자의 부재 등으로 인하여 지하층 내부확인을 하지 못하였으며, 관련서류 및 외부조사 등으로 내부구조 및 면적 등을 조사하였는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56626 (2)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 366-1

용도: 단독주택

감정가: 269,161,100원

토지면적: 472.00㎡ (약 142.78평)

토지 지분: 236㎡

건물면적: 199.03㎡ (약 60.21평)

건물 지분: 99.52㎡

건물 제시외 면적: 306.10㎡ (미등기 부분 추정, 낙찰자 인수 대상)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건 토지는 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 소재 "한원컨트리클럽" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역임.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 전반적인 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 것으로 조사됨.

1.1. 3. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 맹지이며, 기호(2) 및 (4) 토지는 본건 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 매각물건

본건은 토지 및 건물에 대한 지분 매각 물건임.

1.2. 2. 권리 분석

말소기준권리: 2023년 7월 13일자 농협은행주식회사 근저당 (420,000,000원)

기타 권리: 본건에 설정된 가압류 및 강제경매 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 정상적인 매각 절차를 거칠 경우 소멸될 것으로 예상됨.

총 등기부채권 총액: 762,283,454원

1.2. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 조사됨.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 분석

본건 소재지는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역 특성을 보임.

1.3. 2. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 본건과 건물 형태 및 신축 연도 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있음.

한성빌라2차 (1997년식 연립, 86.72㎡): 2025년 4월, 108,000,000원 (약 124만원/㎡)

북리빌라 (1988년식 다세대, 51.42㎡): 2026년 3월, 45,000,000원 (약 87.5만원/㎡)

참고로, 본건 건물의 사용승인일은 2023년 6월 2일로, 최근 신축 또는 대수선되었을 가능성이 높아, 제공된 연립/다세대 시세 정보와 직접 비교 시 건물 가치 평가에 오류가 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 생활 편의시설

근거리 버스 정류장이 있으나, 전반적인 대중교통 이용이 다소 불편할 것으로 예상됨. 인근 편의시설 및 생활 인프라에 대한 추가 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만을 매각 대상으로 하므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 이용에 있어 제약이 발생할 수 있음.

1.5. 2. 공유자 우선매수

공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있는 권리가 있으며, 이는 본건 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있음. (1회 한정 행사 가능하며, 보증금 미납 시 실효됨)

1.5. 3. 토지 관련 제약

토지 기호(1)이 맹지라는 점은 토지 이용 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

1.5. 4. 건물 상태

건물 내부 확인이 어려운 상황에서 지하층 존재 가능성이 조사되었으며, 내부 구조 및 면적은 경매 참여 시 반드시 재확인 필요. (사용승인일 2023.06.02로 신축에 가까우나, 내부 확인 불가 시에는 주의 필요)

1.5. 5. 토지이용계획

자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 다수 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 총평

본건은 용인시 처인구 남사읍 북리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 지분 매각 물건임. 감정가는 269,161,100원이며, 건물은 2023년 6월 사용승인되어 신축 또는 대수선된 것으로 보이나, 지분 매각, 공유자 우선매수, 맹지, 복잡한 토지이용계획 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있음.

1.6. 2. 개발 잠재력

용인시의 지역 개발 계획 및 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 주변 환경 및 입지 조건이 상권 활성화보다는 전원 생활 또는 농업 지역에 가까움.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 낮은 초기 투자 부담

지분 매각 건으로 전체 부동산 가치 대비 낮은 금액으로 투자가 가능함.

1.7. 2. 신축급 건물

2023년 사용승인된 건물은 최신 건축 기준을 반영하고 있어 즉시 활용 가능성이 높음.

1.7. 3. 용인시 개발 잠재력

개발 가능성이 있는 지역에 위치하여 향후 시세 상승 여지가 있음.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 예상 입찰가 산정

감정가 (전체 부동산): 269,161,100원

본건은 전체 부동산의 약 1/2 지분에 해당한다고 추정됨 (토지 지분 236㎡/472㎡, 건물 지분 99.52㎡/199.03㎡).

지분 감정가 (추정): 약 134,580,550원

다수의 리스크 요인(지분 매각, 공유자 우선매수, 맹지, 토지이용제한 등)과 신축급 건물 가치를 종합적으로 고려하여, 본 건 지분의 적정 가치를 산정함. 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 비교에 한계가 있으며, 건물 신축 연도를 고려할 때 감정가 대비 높은 가치를 가질 가능성도 배제할 수 없음. 그러나 지분 매각의 특성과 공유자 우선매수 가능성, 맹지 등 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰 희망가: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

주의사항: 본 건은 토지 일부가 맹지이며, 건물 제시외 면적(306.10㎡)에 대한 명확한 확인 및 인수 여부, 가치 평가가 추가적으로 필요함. 또한, 공유자 우선매수 신고 여부 및 결과에 따라 입찰 전략이 달라질 수 있음. 본 예상 입찰가는 보수적인 접근이며, 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 조정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.