나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56520 [2] 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층158호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""영일중학교"" 북동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 주택, 공공청사 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제157호 외 1개호로서,
(사용승인일:2017.09.26)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 또는 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일, 인테리어 마감.
바닥 : 타일 또는 아스타일 등 마감.

이용상태

기호1,2 공히 근린생활시설로 이용중임.(후면‘내부구조도’및 사진 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 정도의 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 ,지구단위계획구역(영통지구),소로1류(폭10m~12m)(접합),중로1류(폭
20m~25m)(접합),중로2류(폭15m~20m)(보행자전용도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(꿈꾸는아이들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(이오에스유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56520 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1, 영통역아이파크 1층 158호

용도: 근린상가

감정가: 733,000,000원

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

토지 지분: 6.5199㎡

건물면적: 41.65㎡ (약 12.60평)

건물 지분: 41.6537㎡

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

1.3. 건물 정보

건물명: 영통역아이파크

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 20층

사용승인일: 2017년 09월 26일

해당층: 1층

해당호수: 158호

건축물대장 상 주용도: 업무시설 (근린생활시설로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 위치하며, "영일중학교" 북동측에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 주택, 공공청사 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 북동측으로는 노폭 약 20미터, 북서측으로는 약 10미터, 남서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다. 본건은 수인분당선 영통역에서 도보로 이동 가능한 거리에 위치하고 있어 교통 여건이 매우 우수한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 채권 총액)

말소기준권리: 2020년 12월 17일자 신포중앙새마을금고의 근저당권공동담보목록 (을3) [cite: 등기부요약 을3]

경매 개시 결정: 2025년 06월 20일자 신포중앙새마을금고의 임의경매 (갑8), 사건번호 2025타경56520 [cite: 등기부요약 갑8]

채권 총액: 1,284,000,000원

등기부 상 주요 사항:

* 2019-11-25: 주식회사엔젤이앤씨 소유권이전5번신탁등기말소 (갑6)

* 2020-12-17: 이미현 소유권이전 (대물변제) (갑7)

* 2020-12-17: 신포중앙새마을금고 근저당권공동담보목록 (을3) - 말소기준권리

* 2025-06-20: 신포중앙새마을금고 임의경매 (갑8) - 말소

3.2. 임차인 현황

임차인: 심종래 (성명: 심 )

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업자등록일): 2024년 11월 05일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 08월 27일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 보이나, 배당 신고일자가 경매개시결정일 이후라는 점을 감안하여 실제 배당 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 경기도 수원시 영통구 영통동 일대는 영통지구 내 중심상업지역에 속하며, 영통역을 중심으로 형성된 상권입니다. 주변에는 주거단지, 업무시설, 관공서 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다. 특히 삼성전자 수원사업장과의 연계성 또한 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

4.2. 법규 및 토지이용계획

* 도시지역

* 중심상업지역

* 지구단위계획구역 (영통지구)

* 주변 도로: 소로1류 (폭 10~12m), 중로1류 (폭 20~25m), 중로2류 (폭 15~20m, 보행자전용도로) 접합.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 수인분당선 영통역이 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행 중인 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 본건이 속한 영통역아이파크 단지 내 상가 외에도, 인근에 홈플러스, 롯데마트, 메가박스 등 대형 쇼핑 및 문화시설이 위치하고 있습니다. 또한, 은행, 관공서, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

본건 북동측에 영일중학교가 위치하며, 영덕고등학교, 영통초등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 수원시 영통구에는 소각장(수원시 자원회수시설)이 운영 중이나, 본건 소재지와 직접적인 인접성이나 부정적 영향에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 시설은 주민 기피시설로 분류되어 이전 논의가 있었으나, 현재는 대보수 및 현대화 작업이 진행 중인 것으로 파악됩니다. 구체적인 혐오시설로 인한 피해 가능성은 낮으나, 잠재적 영향에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

신탁 등기 말소, 대물변제, 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 등기부등본에 기재되어 있어, 권리 분석 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.2. 임차인 관련 주의사항

임차인 심종래 씨는 사업자등록일자에 비해 배당 신고일자가 늦어 배당 순위 및 실제 배당 가능 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다. 대항력은 없으나, 배당 절차 상 변수가 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 공실 위험

상가 건물의 특성상 경기 변동, 지역 상권 변화, 경쟁 심화 등에 따라 공실이 발생할 위험이 존재합니다. 본 건의 경우 1층 근린상가로 직접적인 고객 접근성이 중요하며, 주변 상권 분석 및 향후 임대 수요 예측이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 위치한 '영통역아이파크' 상가 건물입니다. 수인분당선 영통역 초역세권에 위치하며, 주변으로 주거, 상업, 공공시설이 풍부하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통, 편의시설, 교육 환경이 우수하며, 지역 상권 또한 활발하게 형성되어 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리 외 다수 권리가 존재하나, 경매 진행 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 등기부상 복잡한 권리 이력은 입찰 전 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 영통역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 활발한 배후수요: 주거단지, 업무시설, 학교 등이 밀집하여 안정적인 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

* 성장 잠재력: 삼성전자 등 첨단 산업 배후 도시로서 지역 경제 발전 가능성이 높습니다.

* 다용도 상가: 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 입점이 가능하여 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 733,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 권리 분석 결과, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 상가 시세 및 본 물건의 실제 가치에 대한 상세한 추가 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.