나이스옥션 법원경매 부천 2023타경44595 [1] 경기도 부천시 송내동 304-6 송내복사골뜨란채주공아파트 101동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2023.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 송내동 소재 "부천성주중학교" 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 경인전철역(송내역)
등이 소재하며, 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(철골조경사지붕) 20층 건물내 3층 302호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 주차장시설, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역) ,
소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭
15m-20m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합)
상대보호구역(성주중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> ,
정비구역(송내주거환경개선지구)<도시 및 주거환경정비법> , 과밀억제권역<
수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부천지원 2023타경44595 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

중복사건 여부: 중복사건 (특이사항 및 특수물건정보에 기재)

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 부천시 송내동 304-6 송내복사골뜨란채주공아파트 101동 3층 302호

용도: 아파트

토지면적: 31.83㎡ (약 9.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.69㎡ (약 15.64평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 송내복사골뜨란채주공아파트

동: 101동

층: 3층

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(철골조경사지붕)

총층수: 20층

사용승인일: 2004년 10월 07일

해당 호수 면적: 전용면적 51.69㎡ (약 15.64평)

해당 동 평균 공급면적: 약 71.01㎡ (101동 총 면적 8521.548㎡ / 120세대)

1.4. 감정평가액

감정가: 368,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 송내동에 위치하며, "부천성주중학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경인전철 송내역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역)

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접합

* 기타 제한사항: 상대보호구역(성주중-부천교육지원청문의), 정비구역(송내주거환경개선지구), 과밀억제권역

2.4. 주변시설 및 혐오시설

단지 인근에 부천송일초등학교, 부천여자중학교, 부천고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다. 다만, 과거 부천시 지역에서 다이옥신 배출 논란이 있었던 소각장이 존재했으나, 현재는 폐쇄되어 '부천아트벙커 B39'라는 문화예술 공간으로 활용되고 있습니다. 해당 소각장은 본건 아파트 단지와 직접적인 인접지에 위치하지 않으며, 문화 공간으로 재탄생하여 혐오시설로서의 기능은 상실한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2019.02.01. 접수, 218,400,000원)

현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 395,617,061원

* 을3. 한국자산관리공사 근저당: 218,400,000원 (말소기준권리)

* 을5. 주식회사엠에이치파이낸스대부 근저당: 104,000,000원

* 을5-1. 비씨카드주식회사 근저당부채권질권설정: 104,000,000원

* 갑9. 근로복지공단 가압류: 7,000,000원

* 을6. 고영이 근저당: 48,000,000원

* 갑10. 주식회사엠에이치파이낸스대부 임의경매: 79,700,000원

* 갑13. 성동세무서장 압류

* 갑14. 현대캐피탈주식회사 임의경매 (사건번호: 2023타경46430)

* 갑15. 케이비캐피탈주식회사 가압류: 18,217,061원

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 다만, 아래와 같이 임차인 현황이 파악되었으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인: 고순엽

보증금: 22,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-27

확정일자: 2023-10-19

배당신고일자: 2023-10-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 선선희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-06

확정일자: (미기재)

배당신고일자: (미기재)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 확정일자가 미상이나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 송내역을 중심으로 상업시설이 발달해 있어, 추가적인 상업시설 이용이 용이합니다.

4.2. 아파트 시세 및 거래 동향

본건이 위치한 송내복사골뜨란채 아파트는 301세대 규모로 2004년 입주한 단지입니다. 21평형은 약 3.3억, 23평형은 약 3.9억, 32평형은 약 5.1억의 매매 시세를 형성하고 있습니다 (2026년 7월 기준, 최근 실거래가 및 매물 현황에 따라 변동 가능).

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 부천송일초등학교, 성주중학교, 부천여자중학교, 부천고등학교 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

인근에 버스정류장과 송내역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 과거 혐오시설이었던 소각장이 예술 공간으로 재탄생한 '부천아트벙커 B39'와 같은 문화시설이 주변에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중임을 의미하며, 낙찰 시 사건 종결 절차가 복잡해질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계의 불명확성

임차인 선선희의 경우 보증금 및 확정일자 정보가 명확하지 않으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 그럼에도 불구하고, 추가적인 확인이나 예측 불가능한 변수가 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 송내동에 위치한 아파트로, 송내역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하며 주변에 학교, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 2004년에 건축된 아파트로 연식은 있으나, 꾸준한 거래와 시세 형성이 이루어지고 있습니다. 등기부상 다수의 권리 설정으로 인한 복잡성이 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건이라는 점과 임대차 관계의 일부 불명확성은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 송내역 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 양호한 생활 환경: 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 발전 가능성: 송내 역세권 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확화: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 368,000,000원입니다. 현재 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 추가적인 금전적 부담은 없습니다. 주변 아파트 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 현황(층수, 향, 수리 상태 등) 및 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유사한 조건의 다른 경매 물건 낙찰가율(약 80~90%)을 참고할 때, 감정가 대비 80~85% 수준인 294,400,000원 ~ 312,800,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 참고 범위이며, 본건에 대한 추가적인 현장 조사 및 심층 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.