나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60781 [5] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층705호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 내 제7층 제701호 外 7개호 로서 (사용승인일: 2020-07-21) 외 벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등 내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임. 창 호: 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공장(기타공장)’ 임.

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ‘공장(기타공장), 근린생활시설, 업무시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공부상 공장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60781 (5)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702, 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층 705호

건물 명칭: 원흥 줌 하이필드 지식산업센터(ZOOM HIFIELD)

사용 승인일: 2020년 7월 21일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 2층, 지상 9층 건물 중 제7층 제705호

건물 용도: 공부상 공장(기타공장) (건축물대장상 주요 용도: 공장)

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 10.55㎡ (약 3.19평)

건물 면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

감정가: 131,000,000원

1.4. 특이사항

유동화 물건, 공부상 공장으로 기재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 대상 물건은 서측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 8월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1, 채권금액 110,640,000원)입니다.

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등이 소멸될 예정이며, 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 채권 총액: 110,640,000원.

경매 신청 채권액: 761,060,597원 (에이치에프엔오삼유동화전문유한회사).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 관련 정보: 임대차 관계가 확인되지 않아 임대보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변에 아파트 단지와 다양한 산업시설(지식산업센터, 물류창고) 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 해당 지역 내에서 사업 운영을 위한 기본적인 기반은 갖추어진 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

대상 물건 인근에는 아파트 단지들이 분포하고 있어 주거 편의 시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 '고양바이오매스 에너지시설'이 위치하고 있습니다. 이는 폐기물 처리 및 에너지 생산 시설로, 일부 이용자에게는 환경적 부담으로 인식될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

가장 큰 위험 요소는 공부상 용도가 '공장'으로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 실제 지식산업센터로 사용되고 있더라도 건축물대장상 용도와 일치하지 않아, 추후 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과, 용도 변경의 어려움, 또는 신규 임차인 확보 및 자금 조달 등에 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. 임대차 현황 미상

임차인 정보가 확인되지 않고 보증금 및 차임이 미상인 점은 예상치 못한 명도 부담이나 법적 분쟁의 소지를 안고 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

대상 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한 사항을 포함하고 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 지정은 특정 용도(주택 등)로의 토지 이용 시 외국인 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건이라는 점은 일반 경매 물건과 달리 자산유동화증권(ABS) 발행과 관련된 복잡한 절차나 특수한 상황이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 토지와 건물을 일괄 매각한다는 점도 긍정적입니다. 그러나 공부상 용도가 '공장'으로 되어 있어 실제 지식산업센터로서의 이용에 대한 법적 검토가 필수적이며, 임차인 현황이 미상이라는 점 또한 잠재적 위험 요인입니다. 주변 지역은 주거와 산업시설이 혼합된 지역으로, '고양바이오매스 에너지시설'과 같은 시설의 존재는 주변 환경에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용 승인)

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확

* 개발 잠재력이 있는 원흥지구 내 위치

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 131,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 용도 불일치, 임대차 현황 미상, 토지 이용 제한 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 복잡성을 줄여줍니다. 정확한 입찰가 결정은 철저한 현장 조사, 시장 가격 조사, 법률적 검토 및 위험 평가를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.