나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60781 [4] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층704호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 내 제7층 제701호 外 7개호 로서 (사용승인일: 2020-07-21) 외 벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등 내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임. 창 호: 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공장(기타공장)’ 임.

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ‘공장(기타공장), 근린생활시설, 업무시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공부상 공장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60781 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물명: 원흥 줌 하이필드 지식산업센터(ZOOM HIFIELD)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층

사용승인일: 2020년 7월 21일

1.2. 면적 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51) 7층 704호

용도: 지식산업센터 (단, 공부상 '공장(기타공장)'으로 기재되어 있음)

토지면적: 10.55㎡ (약 3.19평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.50㎡ (약 8.62평) - 전용면적 기준

건물제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

1.3. 감정가

감정가: 131,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대상 물건은 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 원흥보금자리

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 주택 용도 토지)

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 채권자

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (에이치에프엔오삼유동화전문유한회사)

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 장

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2017년 10월 27일

대항력: 있음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 상 명시)

* 주의사항: 장성일 씨는 2017년 10월 27일 전입하여 말소기준권리(2020년 8월 12일)보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 명시된 '인수 보증금 합계 0원'에도 불구하고, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자: 2020년 8월 12일, 권리금액: 110,640,000원)

현재 경매 신청 채권자: 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사 (접수일자: 2026년 4월 10일, 권리금액: 761,060,597원)

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 110,640,000원

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 주위 상권 구성

주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 물류창고 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 및 업무 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 실제 이용

건축물대장 상 본 건물의 주요 용도는 '공장(기타공장)'으로 기재되어 있으나, 건물명칭은 '원흥 줌 하이필드 지식산업센터'이며 사용승인일은 2020년 7월 21일입니다. 공부상 용도와 실제 건축물 명칭 간의 차이가 존재하므로, 이는 향후 건물 이용 및 관리 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 생활 인프라

대상 물건이 위치한 원흥동 일대는 아파트 단지와 상업시설이 조성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

5.2. 특이 시설

주변에 '고양바이오매스 에너지시설'이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

장성일 씨는 2017년 10월 27일 전입하여 말소기준권리보다 선행하는 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보에도 불구하고, 낙찰 시 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 하며, 관련 분쟁 발생 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 용도 불일치 리스크

건축물대장상 '공장'으로 등록되어 있으나, 건물명은 '지식산업센터'이며 실제 이용도 지식산업센터로서 기능하고 있을 가능성이 높습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건축법규 위반, 재산세 등 세금 문제, 혹은 건물 이용 제한 등으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.3. 기타 유동화 물건 등

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권의 유동화 과정에서 복잡한 절차가 수반될 수 있으며, 관련 권리관계 확인에 더욱 신중해야 함을 의미합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물 연식

건물이 2020년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

7.2. 성장 가능 지역

고양시 원흥동 일대는 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축 건물이라는 장점과 함께 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 공부상 용도와 실제 용도 간의 불일치라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 인수 문제와 건물 용도 관련 문제는 투자 결정에 있어 최우선적으로 고려되어야 할 사항입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 감정가 131,000,000원에서 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 및 용도 불일치로 인한 가치 하락 가능성)를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 최적의 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.