나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60781 [3] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층703호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 내 제7층 제701호 外 7개호 로서 (사용승인일: 2020-07-21) 외 벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등 내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임. 창 호: 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공장(기타공장)’ 임.

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ‘공장(기타공장), 근린생활시설, 업무시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공부상 공장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60781 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층703호

신주소: 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51 (원흥동)

용도: 지식산업센터 (단, 공부상 공장임)

감정가: 1억 3,100만원

토지 면적: 10.55㎡ (약 3.19평)

토지 지분: 10.55㎡ (약 3.19평)

건물 면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

건물 지분: 28.5㎡ (약 8.62평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

건물 명칭: 원흥 줌 하이필드 지식산업센터(ZOOM HIFIELD)

사용 승인일: 2020년 07월 21일

건물 연면적: 16,267.99㎡ (약 4,921.27평)

건축 면적: 1,610.91㎡ (약 487.35평)

건폐율: 52.84%

용적률: 379.75%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

대상 물건의 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 현재 ‘공장(기타공장), 근린생활시설, 업무시설’의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

대상 물건은 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

대상 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다. 또한, 외국인 등이 특정 용도의 토지(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)를 취득할 경우 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 구역에 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 08월 12일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권액 110,640,000원)입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상, 2020년 08월 12일 신탁 등기 말소 및 농협은행 근저당권이 설정되었으며, 2026년 04월 10일 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사의 임의경매가 개시되었습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 채권 합계

등기부채권 총액은 110,640,000원입니다. (임의경매 신청 채권액: 761,060,597원)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 장

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2017년 10월 27일

대항력: 있음

비고: 보증금/차임 미상 (확정일자, 배당신고일자 정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.6. 임차인 관련 주의사항

본 물건에는 대항력 있는 임차인 장 이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 및 차임 관련 상세 정보가 미상인 점을 고려할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

대상 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 더불어 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 물류창고 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 이는 잠재적인 임대 수요와 사업 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 주변 환경 시설

조사 결과, 물건지 인근에는 대규모 아파트 단지, 상업 시설, 그리고 고양바이오매스 에너지시설이 위치하고 있습니다. 물건 자체와 직접적으로 인접한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 고양바이오매스 에너지시설이 인근에 위치하고 있어, 해당 시설의 운영으로 인한 환경적 요인이나 악취 등에 대한 민감도는 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장도 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 명칭의 차이

건축물 현황상 ‘원흥 줌 하이필드 지식산업센터’라는 명칭을 사용하고 있으나, 공부상(건축물대장) 용도는 ‘공장(기타공장)’으로 되어 있습니다. 이는 향후 지식산업센터 외 다른 용도로의 변경 또는 이용 시 제약이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

앞서 언급된 대항력 있는 임차인 장 의 존재는 명도 과정에서 시간 지연이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계의 명확한 정리가 필요합니다.

6.3. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 비교하여 절차상 또는 특수 사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 특정 주택 용도로의 사용 시에만 적용되나, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 주변 환경 시설 민감도

인근의 고양바이오매스 에너지시설이 잠재적으로 환경적 민감 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 지식산업센터(공부상 공장) 경매 물건입니다. 주변에 아파트 단지, 지식산업센터, 상업 시설 등이 혼재된 지역으로, 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 공부상 용도가 ‘공장’으로 되어 있다는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 그러나 인수 보증금이 없다는 점과 건물이 비교적 신축(2020년 사용 승인)이라는 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 축에 속합니다.

8.2. 개발 잠재력

원흥보금자리, 공공주택지구 등 개발 지역 인근에 위치하여 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 복합 상권

다양한 용도의 시설이 혼재된 지역으로, 사업 운영 또는 임대 목적에 따른 유연성이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 근거

감정가는 1억 3,100만원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 임차인 보증금 부담은 없습니다. 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 가능성, 공부상 용도 문제로 인한 가치 하락 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 추정 입찰가 범위

상기 감정가 및 제반 사항을 고려하여, 신중하게 접근할 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 조사와 권리 분석, 명도 가능성에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.