나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60781 [2] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층702호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 내 제7층 제701호 外 7개호 로서 (사용승인일: 2020-07-21) 외 벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등 내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임. 창 호: 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공장(기타공장)’ 임.

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ‘공장(기타공장), 근린생활시설, 업무시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공부상 공장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60781 (2)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층702호

* 건물명: 원흥 줌 하이필드 지식산업센터(ZOOM HIFIELD)

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상: 공장)

* 감정가: 171,000,000원

* 토지 면적: 13.77㎡ (약 4.17평)

* 건물 면적: 37.19㎡ (약 11.25평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 공부상 공장임

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

* 도로 상태: 대상 물건은 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 토지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 1번 신탁등기 말소 (접수: 2020-08-12)

* 근저당 (농협은행주식회사, 144,360,000원)은 말소기준권리이며, 말소 예정입니다.

* 임의경매 (에이치에프엔오삼유동화전문유한회사, 761,060,597원) 또한 말소 예정입니다.

* 말소기준권리: 2020년 8월 12일 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: G

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2025-03-12

* 대항력: 없음

* 임차인 2: J

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (전세권, 임차권 등 대항력 있는 권리 인수 없음)

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 물류창고 등이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 사업체들이 입점해 있으며, 배후 주거 단지를 통한 소비 수요 및 업무 시설을 통한 이용 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 인근 편의시설 및 주거단지 분포로 기본적인 생활 및 업무 인프라 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도: 건축물대장상 용도가 ‘공장’으로 되어 있으며, 등기부등본 상에도 ‘기타공장’으로 기재되어 있어, 실제 지식산업센터 또는 근린생활시설 등으로의 이용 시 관련 법규에 따른 용도 위반 및 행정 조치의 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본 물건은 채권 유동화 과정을 거쳐 경매에 나왔으므로, 일반적인 경매 물건보다 권리관계 확인에 더욱 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 지식산업센터(공부상 공장)로, 2020년 7월 사용승인된 비교적 신축 건물의 7층 702호입니다. 감정가는 1억 7천 1백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 별도의 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전하게 취득 가능합니다. 다만, 공부상 용도가 ‘공장’으로 되어 있고, 다수의 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 향후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 즉시 사용 또는 임대 투자가 가능합니다.

* 소형 면적: 37.19㎡(약 11.25평)으로 소액 투자자나 1인 기업, 스타트업 등에 적합한 규모입니다.

* 권리상 안전: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확하고 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 입지 확장성: 지식산업센터 및 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 171,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 특성(공부상 공장, 각종 규제), 현장 상태, 명도 가능성, 최근 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 공부상 용도 제한 및 토지 이용 규제 등을 감안하여 감정가 대비 80%~90% 수준(약 136,800,000원 ~ 153,900,000원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 함께 주변 시세 및 임대 수요에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.