나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경107122 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 152-57 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2024.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목5동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 본건은 각종 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 "동일로96길", 서측으로 "겸재로18길"의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1977.04.07 사용승인일의 철근콘크리트 및 연와조 평옥개지붕 3층 건물로서,
외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인트, 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 타일붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 지층은 창고, 1층은 점포(3개호), 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도"참조).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

일반건축물대장상 본건 3층은 사무소로 등재되어 있으나, 현황은 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 건물에 누수 흔적이 소재하며, 최근에 옥상에 방수공사를 한 것으로 탐문조사 되는 바, 경매 입찰시 이를 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경107122 (1)

물건 종류: 근린주택

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 152-57

토지 면적: 226.10㎡ (약 68.4평)

건물 면적: 367.78㎡ (약 111.3평)

감정가: 2,125,769,200원 (21억 2577만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목5동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

본건은 각종 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

본건은 남측으로 "동일로96길", 서측으로 "겸재로18길"의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 채무 총액은 3,177,876,594원이며, 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 임의경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 절차 진행에 따라 변동될 수 있으므로 법원 공고를 확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 세림전기(주) 안 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입(사업) 1997-03-19, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2001-04-22, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2001-04-22, 확정일자 2022-06-23, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-07, 대항력 있음.

주요 권리사항:

* 대항력 있는 임차인: 최 (보증금 10,000,000원)의 경우 대항력이 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 제공된 자료상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제1종 근린생활시설로 사용 승인되었으며, 현재 1층은 점포(3개호), 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용 중입니다 (건축물대장상 3층은 사무소로 등재되어 있으나 현황 주택 사용).

주변에 다양한 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 지역 상권의 기본적인 수요는 존재할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 면목5동 주민센터가 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

주변에 주택 및 상가가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최 임차인은 대항력이 있어 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부는 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 본 건물은 1977년 4월 7일에 사용 승인되어 약 49년 경과한 노후 건물입니다. 건물 상태에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 일부 누수 흔적: 건물에 누수 흔적이 있으며, 최근 옥상 방수 공사를 한 것으로 파악됩니다. 이는 건물 관리 상태에 대한 점검이 필요함을 시사합니다.

* 공부상 용도와 현황 차이: 3층이 공부상 사무소이나 현황 주택으로 사용 중인 점은 향후 인허가 등에서 문제가 될 소지가 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 다수의 권리 관계: 등기부등본상 다수의 가압류, 압류, 근저당 등이 설정된 점은 권리 관계의 복잡성을 나타냅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 면목동에 위치한 근린주택으로, 적절한 상권 및 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물의 연식 및 일부 누수 흔적, 공부상 용도와 현황 차이 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 내 입지: 서울특별시 중랑구에 위치하여 지역적 가치를 지닙니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 및 주택 등으로 복합적인 활용이 가능한 건물 구조를 가집니다.

* 지역 내 수요: 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역 특성상 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보는 신축 다세대 주택으로, 본건(1977년 준공 근린주택)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 신축 다세대 주택의 평당 매매가는 약 2,900만원 ~ 4,800만원 수준으로 조사되었습니다. 본 건의 감정가는 토지 약 68.4평, 건물 약 111.3평을 기준으로 총 2,125,769,200원입니다. 이는 평당 약 3,100만원 (토지 기준) 및 약 1,910만원 (건물 기준)에 해당합니다.

대항력 있는 임차인(최 , 보증금 10,000,000원)의 인수 가능성, 건물의 노후화 및 관리 상태 등을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 약 85% ~ 95% 수준인 1,800,000,000원 ~ 2,000,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 임차인과의 면담을 통해 인수 금액을 명확히 확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.