나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12595 [4] 서울특별시 동대문구 장안동 382-2 제이드파크 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

▷ 기호 ""1, 2, 3""
본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장안동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 이루어진 노선상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

▷ 기호 ""4""
본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장안동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 이루어진 후면 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷ 기호 ""1, 2""
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제13층 제1303호 및 제15층 제1508호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

▷ 기호 ""3""
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제16층 제비1601호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.


▷ 기호 ""4""
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제9층 제903호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

▷ 기호 ""1, 2, 3"" : 오피스텔로 이용중임.

▷ 기호 ""4"" :도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

▷ 기호 ""1, 2"" : 장방형으로서, 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등의 터로 이용중임.

▷ 기호 ""3"" : 장방형으로서, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등의 터로 이용중임.

▷ 기호 ""4"" : 대체로 장방형으로서, 공동주택 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

▷ 기호 ""1, 2"" : 본건 동측 및 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

▷ 기호 ""3"" : 본건 동측 및 남측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

▷ 기호 ""4"" : 본건 동측 및 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

▷ 기호 ""1, 2""(장안동 373-1)
일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

▷ 기호 ""3""(장안동 373-3)
일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

▷ 기호 ""4""(장안동 382-2),
일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12595 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 382-2, 제이드파크 9층 903호

건물명: 제이드파크

건축년도: 2014년 (사용승인일: 2014-05-09)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 11층 (본건 9층 소재)

용도: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

1.3. 면적 정보 (㎡ 및 평)

토지면적: 5.08㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.0829㎡ (약 1.54평)

건물 전용면적: 20.94㎡ (약 6.33평)

건물 전체 면적: 4536.07㎡

토지 전체 면적 (대지권): 717.6㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1억 6200만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장안동사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 일반적인 상가지대로 이루어져 있어, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 등)

본건의 말소기준권리는 2025년 5월 21일에 접수된 신용보증기금의 강제경매개시결정등기입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 본건 집합건물 등기부상 해당 사항은 없습니다.

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 개시 결정 기준 채권 총액으로 해석됩니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력, 보증금, 차임, 인수 여부)

임차인: 한국토지주택공사(조 )

보증금: 1억 3500만원

차임: 0원

전입일자: 2023년 5월 12일

확정일자: 2023년 4월 10일

대항력: 있음 (임차인의 권리가 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.)

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 금액)

3.3. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 1억 3500만원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 경매 배당 절차상 처리 기준일 뿐, 임차인의 대항력으로 인해 실제 매수인이 해당 보증금을 부담해야 할 위험이 존재합니다. 따라서, 보증금 인수 여부를 반드시 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 가능성

장안동 사거리 인근 일반상업지역에 위치하여 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변에 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 주거 편의성이 높으며, 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

건물 내 및 인근 지역에 다양한 상업 및 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

동측 및 서측으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호하며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 존재입니다. 임차인은 1억 3500만원의 보증금을 신고하였으며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있더라도, 실제 매수인은 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 높아 총 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/물리적 리스크

본건은 일반상업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 이러한 법규제는 일반적인 사항으로 특별한 리스크로 보기는 어렵습니다. 건축물 현황 상 공부와의 차이나 기타 물리적인 문제는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동의 교통 및 생활 편의성이 양호한 지역에 위치한 도시형생활주택입니다.

가장 큰 투자 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 1억 3500만원의 보증금 인수 여부가 불확실합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 임차인의 대항력 간의 충돌 가능성에 대해 법률 전문가를 통해 정확한 권리 분석과 함께 실질적인 보증금 인수 비용을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 감정가(1억 6200만원) 대비 임차인 보증금(1억 3500만원)의 비중이 상당하므로, 이러한 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 서울 시내 접근성과 장안동 지역의 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

소형 면적(20.94㎡)으로 1인 가구나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다 (임차인 리스크 해소 시).

정확한 권리 분석과 임차인 협상을 통해 리스크를 효과적으로 관리한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6200만원입니다.

최근 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 사례를 바탕으로 본건의 순수 부동산 가치는 약 1억 3000만원 ~ 1억 4000만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건에는 대항력 있는 임차인이 1억 3500만원의 보증금을 보유하고 있어, 매수인에게 인수될 경우 총 취득 비용이 크게 증가합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보만으로는 보증금 인수 위험을 완전히 배제하기 어렵습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 가능성을 포함한 총 예상 투자 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 1억 5000만원 ~ 1억 6000만원 사이로 제안하며, 이는 낙찰 후 임차인과의 협상 및 보증금 처리 방안에 따라 달라질 수 있습니다. (반드시 낙찰 후 인수되는 보증금에 대한 정확한 법률 검토를 선행해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.