나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경112292 [1] 서울특별시 강북구 수유동 709-6 경원빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "우이시장"북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 501호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약4m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경112292 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 709-6 경원빌 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 271,000,000원

토지면적: 32.17㎡ (약 9.73평)

토지지분: 32.17㎡ (약 9.73평)

건물면적: 52.54㎡ (약 15.90평)

건물지분: 52.54㎡ (약 15.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "우이시장" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태

건물의 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리현황

말소기준권리는 2017년 4월 10일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을4)입니다.

본 경매물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

* 2016-07-26: 소유권보존 (차승원 외 1명)

* 2017-04-10: 공유자전원지분전부이전 (매매, 최명근)

* 2017-04-10: 근저당권 (한국주택금융공사, 161,700,000원) - 말소기준권리

* 2022-07-28: 가압류 (임문주, 100,000,000원) - 말소예정

* 2024-07-11: 임의경매 (한국주택금융공사, 126,573,795원) - 말소예정

* 2026-01-19: 압류 (강북구(서울특별시), 세무2과-2 0596) - 말소예정

등기부채권 총액은 261,700,000원입니다.

임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인에 대한 상세 내역은 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 및 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

주변 환경

본건이 소재한 수유동은 주거 밀집 지역으로, 인근에 우이시장 등 재래시장과 다양한 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

주로 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

최근 매매 및 임대 동향 (주변 연립, 다세대, 빌라)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 부동산의 거래 금액은 전용면적 41㎡(약 12.4평) 기준으로 약 1억 5천만원부터 전용면적 60.88㎡(약 18.4평) 기준으로 약 2억 6천만원대까지 형성되어 있습니다.

특히 2015년 건축된 북한산드림빌의 경우, 전용면적 44.5㎡(약 13.5평)가 약 2억 원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 449만원 수준입니다.

본 건의 경우 전용면적 52.54㎡(약 15.9평)이므로, 유사 조건의 부동산 거래 사례를 고려할 때 시세는 약 2억 2천만원에서 2억 5천만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

주변 시설

"우이시장"이 인근에 위치하여 식료품 및 생활필수품 구매가 용이합니다.

또한, 주택가 이면 도로에 접하고 있어 비교적 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

교육 및 문화시설

주변에 상대보호구역이 언급되어 있어 학교와의 근접성을 짐작할 수 있습니다.

잠재적 혐오시설 조사

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으며, 관련 지도 서비스 등을 통한 조사에서도 해당 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한

본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건축 시 용도 및 높이 제한을 받을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 법규의 적용을 받습니다.

공동담보 물건

공동담보 물건으로, 채무 이행 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생할 가능성은 있으나, 경매 절차상 문제는 없을 것으로 보입니다.

임차인 관련 정보 미상

임차인 현황에 대한 상세 정보가 미상인 점은 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 정확한 사실관계 확인은 필수입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2015년 건축 허가)이며 일상생활에 필요한 편의시설과 교통 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 임차인 정보의 불확실성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 건물: 2015년 건축 허가로 노후도가 낮습니다.

* 편리한 생활 환경: 우이시장 인접 및 대중교통 이용 용이성.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 수유동 지역 개발 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 271,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 바탕으로 산출된 예상 시세는 약 2억 2천만원에서 2억 5천만원 수준입니다.

감정가와 시세 차이를 고려하고, 권리 분석상 큰 문제는 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.